福州的许多老旧小区因缺乏管理，存在一部分业主将居民楼的天台当成自己的“私人领地”。而对天台的利用方式，违建的住户们也是五花八门，有盖出租屋的，有做储物间的，有养宠物、种花草的。类似此类违建，成本仅数千元，面积不大的，一天内就能迅速建成，由于鲜被发觉，所以很多住户抱有侥幸心理跟风违建，甚至作为交易房屋进行买卖。但该违章建筑本就没有产权，不可以进行交易，即便是附带作为有产权房屋进行交易，也面临着合同被解除、撤销的风险。

案情简介：

买方林霖、陈晨为外省籍在福州工作的大学毕业生。由于双方的父母远在江西且年事已高，二买方为表孝心且自己也准备成家，急需购买一套房产以供结婚成家及安顿父母。由于手头资金有限，无法购买大套房产，所以二人希望购买一套面积小但又能安顿五个人以上的房产。经中介联系，找到了卖方王志伟、张英位于福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路洪山桥小区的房屋。卖方王志伟、张英宣称，该房产面积虽然只有45平方米，但在屋顶有约40平方米的加盖房，由其出资搭盖可永久使用，全部共有约90平方米房产可供使用，总价仅75万人民币，均价仅仅每平米8000多元，比市场均价低2000多元。但加盖房的面积不能写入买卖合同，也不能另外出具可永久使用的承诺书，并承诺只要房子交给买方后，加盖房就自然属于买方并可永久使用了。

由于刚走出校园，社会经验匮乏，加之又急于需要房屋居住使用，于是国庆假日期间即2013年10月3日，卖方王志伟、张英和买方林霖、陈晨与中介方签订合同，约定：双方交易的房产座落于福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路洪山桥小区某单元及附属间，建筑面积45.47平方米，附属间面积5.88平方米，交易成交价格为750000元。合同中并未涉及违章搭盖部份内容。

不想国庆节过后，福州市掀起了一波拆违风暴，二卖方之前已在诉争房屋上加盖建筑，该加盖建筑没有产权，现已经被有关部门拆除。如此一来，二买方购买的房产不仅不能满足一家五口的居住需求，而且购房单价猛升至近2万元，高出市场单价一倍，顿觉天大不公。二买方与二卖方多次协商，要求将合同总价降至合理水平，二卖方均不予理睬，故买方出函卖方要求撤销合同。

卖方对此置之不理，并反而起诉至法院，要求买方承担违约责任。卖方诉称，在签订过程中，买方作为高智商的大学毕业生，已与中介人员到实地了解过本诉的标的物实际情况：建筑面积45.47平方米、附属间面积5.88平方米。可见，本诉标的物实际情况并未包括违章“加盖房”。对此，买方并没有发生重大误解。该房产交易成交价为750000元。该房产交易成交价不仅事先经过中介公司进行张贴、公示，而且是在2013年10月3日由买方、卖方及中介三方自由商定的，符合等价交换的原则，并没有发生显失公平。

期间，买方提起反诉，要求法院认定合同无效，并要求卖方退还购房款等。

鼓楼法院观点：

鼓楼区人民法院在上述事实上还查明本案二被告及其家人曾数次前往诉争房屋看房时，一并查看了加盖建筑。二原告与二被告于签订合同前协商该加盖建筑的相关事宜，未果。为此，法院认为合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，双方于签订的《房产买卖合同》中约定的诉争房产总价为人民币750000元，而诉争房产的建筑面积只有51.35平方米，该诉争房产单价格明显超过签订本合同时当地市场合理价格，显失公平。

故二买方在本案反诉中诉请撤销该《房产买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，本案房产买卖合同自始无效，故本《房产买卖合同》中第九条中约定的违约责任条款亦随之无效。

蔡律师评析：

在市场经济之下，二手房买卖极为广泛，但以显失公平为理由撤销二手房买卖合同如今已经很少见了。本案中因为双方并未将该违章加盖部份明确写入房屋买卖合同之中，无法直接以标的物涉及违章建筑而直接认定合同无效。故经办法官非常聪明地避开了这个焦点，直接以诉争房产单价格明显超过签订合同时当地市场合理价格、显失公平为由，撤销了合同，也达到双方权利义务的均衡。

现实生活中购买含有违章搭建的房屋的市民不在少数。买房人在急于买房的同时，一定要求卖方就违章搭建使用问题作一书面的承诺，以便后续减少纠纷。

此文为福州蔡思斌律师根据福州地区审判实例编辑、原创，转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。