原、被告于2007年10月25日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于福州市仓山区XX单元房屋出售给原告。合同签订后，原告依约支付房价款260152元，双方于2009年9月22日办理房屋交接手续。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内（即于2011年9月23日前），将办理权属登记中需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。”但直至2013年11月20日被告才办理诉争房屋所在小区总登记手续。于2013年11月26日实际通知原告已办妥相关手续。
双方因此发生争议，原告向福州市仓山区人民法院起诉，经审理，法院认定被告违约，判决其向原告支付违约金。被告不服，上诉福州市中级人民法院。二审判决驳回上诉，维持原判。
法院观点：
一审法院：房地产权属证书包含房屋所有权证书及土地使用权证书，故被告应按合同约定期间完成该两项登记备案义务，但被告直至2013年11月20日才办理完诉争房屋土地总登记手续，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应全面履行合同义务，故被告在完成登记备案后负有通知义务。被告主张其已以公告方式通知原告，但并不符合双方合同约定，故被告应支付的违约金应计算至其实际通知原告（即2013年11月26日第二次开庭时）止。
二审法院：房屋权属证书包括房屋所有权证及土地使用权证，且只有在上诉人通知被上诉人可以办理土地使用权证时，上诉人才完成合同约定的办理权属登记的义务，原审法院认定本案逾期办证违约金应计算至上诉人通知被上诉人办理土地使用权证书之日即2013年11月26日第二次开庭之日止，符合法律规定。
蔡律师评析：
在买卖合同中应明确约定的交付标的物、支付价款等主给付义务之外，通知、协助、保密等附随义务则是对全面履行合同的一般性规定和基本原则，贯穿于合同履行过程中。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同中虽未具体约定附随义务，当事人在合同履行过程中一旦违反，也需要承担相应的违约责任。
本案的《商品房买卖合同》中明确约定开发商负有办理相应权属登记中资料备案手续的义务，且办理完成后其负有主动通知购房者的义务。同时，在财力雄厚、控制房屋的开发商面前，一般购房者处于相对弱势的地位，开发商对通知义务的履行应当保证购房者确定能够知悉。开发商基于合同产生的通知义务，应当是其主动将可以办理房屋权属登记的情况告知购房者本人，而非购房者在开发商发布公报后主动寻找相关信息，开发商公报通知的方式完全颠倒了双方之间的权利义务关系。退一步而言，现实中人们的生活习惯和工作方式差别巨大，其通过公告进行通知，并不能保证每个购房者都能知悉，合同双方也未约定以公告方式通知。因而，开发商并不是全面适当的履行通知义务。同时，对于逾期违约金的计算，若开发商迟延履行相关权属登记的义务，相应的违约金可以从违约之日起直接计算至其通知购房者可办理房屋权属登记之日，即向购房者确切知悉之日止。
因此，本案的一大亮点在于，合同约定开发商负有办理权属登记中资料备案的义务，包括及时办妥权属登记中相关资料备案手续和实际通知购房者本人可办理权属登记两部分。开发商在迟延办理房屋权属登记资料备案手续后，除了要承担合同约定的迟延办理权属登记之责任，还要承担未充分履行通知义务之责任，即自开发商完成办理权属登记资料备案起，至实际通知原告之日，也要计算相应的违约金。所以，开发商需切实履行通知义务，购房者面对开发商的违约，有权一追到底，把相应违约金一直计算至开发商实际通知购房者本人止。
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