杨方剑和陈丽敏均是福州闽侯人，杨方剑拥有闽侯县美岐村集体宅基地上自建房一套，后因大学城建设而被纳入拆迁范围。2003年6月，原告杨方剑作为甲方与作为乙方的被告陈丽敏，共同签订了一份《房地产买卖协议书》。协议约定：甲方因大学城房屋拆迁需要，于2003年5月与福州地区大学城建设领导小组办公室签订房屋拆迁安置协议。甲方急于使用资金，经与乙方协商，自愿将拟建的安置房全部出售给乙方，价格按大学城房屋拆迁货币安置补偿规定标准定价28207元。2012年7月，杨方剑的安置房经中签安置于美岐2号二期安置点一处房屋。上述房屋中签与户型选择由陈丽敏代为办理。2012年8月，原告取得上述安置房。

后来双方就协议履行发生争议，诉至闽侯县人民法院。原告认为原被告双方买卖的标的为闽侯县美岐村的自建房，而不是安置房，主张《房地产买卖协议》无效。被告认为双方买卖的标的为安置房即为现在安置的美岐2号二期安置点一处房屋，协议有效。经审理，闽侯县人民法院判决原告向被告交付安置房。原告不服提起上诉，福州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法院观点：

一审法院：因大学城建设需要，原告与福州地区大学城建设领导小组办公室签订房屋拆迁安置协议，原告取得美岐村自建房屋的拆迁安置权益。原被告在签订协议时，该协议已明确出售的为安置房。买卖标的即拆迁安置房虽尚未建设，但该房屋是原告可以取得的房屋，该安置房于2012年7月25日经中签确定安置于美岐2号二期安置点一处房屋。原被告签订的《房地产买卖协议书》符合合同成立的要件，同时未违反国家法律规定，为有效合同，原被告双方应按协议履行合同。原告以安置房为农村宅基地、原告无住房为由主张原被告签订的《房地产买卖协议书》无效，缺乏依据，原审法院不予支持。

二审法院：根据双方签订的《房地产买卖协议书》，双方买卖的是拆迁部门补偿的安置房，而非拟拆迁的农村自建房。安置房不是现行法律法规禁止转让的标的，安置房的转让不会影响农村宅基地制度的执行。故上诉人主张《房地产买卖协议书》无效不能成立。

蔡思斌律师评析：

合同法尊重和保护当事人的意思自治，在不违反法律法规强制性规定的前提下，当事人可以就未来能够取得的权益设定权利和义务，买卖合同自成立时生效。本案的《房地产买卖协议书》中明确约定标的物为日后建立在国有土地上的安置房，原告确定并且最终取得了安置房，则安置房系国有土地上的房屋，适用房屋买卖和合同法的相关法律规定；其转让不涉及原被拆迁宅基地上的自建房，不违背关于农村宅基地房屋的法律和政策中的禁止性规定，不影响现有农村宅基地制度的执行。《房地产买卖协议书》当然合法有效，当事人则应信守承诺，依法履约。

实务中，对合同标的的认定，往往决定了合同所适用是相关法律。合同标的既可以是现实的财物，也可以是未来能够取得的权益。所以，当事人在订立房屋买卖合同时可要对标的物作出明确具体的约定，避免因此发生争议，偏离了缔结合同的初衷。

本文为福州蔡思斌律师根据福州地区法院审判实例编辑、原创，转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。