2011年原告朱雯购买了台江区某小区304单元，被告钱茜薇购买相邻的305单元。304单元位于305单元东侧，中间隔着一块宽度为1.2米的结构板。被告钱茜薇在该结构板外侧的305单元朝东墙体上悬挂中央空调外机一部，中央空调管道等设备从结构板上方的横梁中穿过。被告钱茜薇将305单元卫生间朝东的窗户改造扩大。305单元卫生间外墙上附着铁板一块，原告确认该铁板系其安装。
原告因安装空调事宜上与被告产生纠纷，于2014年6月诉至福州市台江区人民法院，原告要求被告拆除安装于304与305单元之间的空调外机等设备，并恢复墙体、横梁原状，将305单元卫生间的窗户恢复原状。法院经审理，判决被告拆除两家单元房间的空调外机及空调管道，恢复墙体、横梁的原状，并负责清理现场。原告不服提起上诉，福建省福州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
法院裁判：
一审法院：为维护公共环境和秩序、全体业主的合法权益所制定的《临时管理规约》不论业主是否签订，都是客观存在的。其对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。现被告未按照小区《临时管理规约》的规定，擅自在304单元与305单元之间、靠近305单元一侧墙体上悬挂中央空调外机，该行为违反了《临时管理规约》的规定“本物业管理区域内禁止下列行为：8.擅自在外墙安装护栏、空调、或其他伸出物、悬挂物等。”根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”之规定，原被告双方在处理相邻关系时，必须依法公平合理地行使自己的权利，且不得损害他人的合法权益。现被告安装的空调外机的热风及噪音必然损害原告的合法权益，故原告诉请要求被告拆除安装于304与305单元之间的空调外机以及空调管道等设备，并恢复墙体、横梁原状，本院予以支持。被告在拆除空调外机及管道后应负责清理现场。
二审法院：304单元与305单元之间的结构板（上诉人即原告主张的“空调板”）空间不能够登记为特定业主所有，不属于被上诉人的专有部分，应认定为业主共有部分，上诉人诉请要求确认该空间的使用权归其所有，缺乏依据，本院不予支持。虽然共有部分属于所有业主，但是单个业主对共有部分可以合理使用。利用共有部分是业主专有权行使的合理延伸。根据诉争楼盘设计单位出具的《关于小区空调板搁置空调外机的说明》，诉争结构板区域设计考虑用于04单元搁置空调外机，故上诉人作为304单元的业主可合理使用该空间，用于搁置其空调外机，其他业主不能占用该空间。
蔡思斌律师评析：
本案是实务中房产案件常见的相邻权纠纷。在相邻关系中，相邻不动产的所有人或使用人应当合理行使权利，以不损害其他相邻人的合法权益为原则，是相邻各方之间平等地位的体现。但如今，居民擅自对自家房屋“添砖加瓦、加盖改建”的现象十分常见，大致可分为违法违章建设和占用社区公共空间。这种违规改建扩建的行为在违反法律规定的同时，往往影响了周围邻居的正常生活，侵占社区公共资源和空间，造成邻里纠纷。虽有有迫于房价高企的现实压力，更主要的是法律和规则意识不足的原因，心存侥幸的认为只要自己态度强硬、坚决不拆，别人也奈何不了自己。殊不知，对方可以通过法律渠道、国家强制力来保护自身合法利益，和谐社会可是依法治国的。
本案特别值得关注的是对于诉讼争议焦点的分析，即法院对《临时管理规约》效力的认定，具有一定的实务参考价值。国务院制定的《物业管理条例》实施细则第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第十七条规定：“管理规约对全体业主具有约束力。”《临时管理规约》是为维护公共环境和秩序、全体业主的合法权益所制定的，不论业主是否签订，都是客观存在的。其对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。《临时管理规约》作为双方行为标准而适用，使得案件纠纷得以迅速处理。否则，《物权法》等相关法律对合理地行使权利、合理使用小区共有部分、损害合法权益多为一般性的概括规定，具体何为合理、侵权由当事人自行举证，证明和采信难度较大。因此，本案对《临时管理规约》认定依据及理由，对今后有关业主临时规约的案件具有一定指导意义。
另外，本案另一个亮点是原告提供了诉争楼盘设计单位出具的《关于小区空调板搁置空调外机的说明》，来证明讼争位置使用的设计归属原告方304单元使用的设计本意，该证明最终为一二审法院认可。该种举证思路在其他类似诉讼中也是可以借鉴的。如其他案件再有对建筑物公共位置使用归属不明的情况下，可以申请设计单位出具相应的设计说明，来论证该位置的合理使用方。
本文为福州蔡思斌律师根据福建地区法院审判实例编辑、原创，转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。