2011年6月27日胡清平、崔静熙与朝阳公司签署商品房买卖合同，由胡清平、崔静熙购买朝阳公司开发的房屋，约定采用按揭方式付款，并于签订合同当日办理完成相关的按揭手续。合同补充条款第九条约定：出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记期限由商品房交付使用后60日，改为商品房交付使用后120日。……对于按揭付款的，买受人需要按贷款银行及出卖人的要求，履行相关义务，由出卖人提供权属登记相关资料报产权登记机关备案后100天之内协助买受人办理完毕《土地房屋权证》，买受人承担相关费用。

2013年9月28日朝阳公司交付了房屋，12月19日厦门市土房局收取朝阳公司递交的办理房屋所有权初始登记的文件，2014年2月7日完成了初始登记。2014年5月30日朝阳公司收取了胡清平、崔静熙的申请办理分户产权的文件，7月18日厦门市土房局收取了朝阳公司递交的所有权分户登记的文件，7月30日办理了分户所有权登记，8月6日胡清平、崔静熙取得了土地房屋权证。

胡清平、崔静熙认为朝阳公司没有按照合同约定的期限，为自己办理房屋所有权初始登记及协助自己办理完毕《土地房屋权证》，已构成违约。遂将被告诉至厦门市集美区人民法院，要求其承担违约责任。法院经审理判决驳回原告诉讼请求。原告不服提起上诉，厦门市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

法院观点：

一审法院：双方当事人签署的商品房买卖合同及其补充约定系双方对权利义务之约定，其效力不及于第三方，不能为第三方设定权利义务。双方关于办理权利初始登记120日的约定和分户登记100日的约定不应涉及土地房屋权属登记部门，因此双方在此期限履行完毕义务即视为履行合同完毕，权属登记部门设定的登记时间和发放权属证书的时间不在本合同约定范围之内。
    自2013年9月28日交付房屋之日起至12月19日朝阳公司申请办理初始登记，未超过合同约定的120日的期限。2014年2月7日即初始登记的取件时间是由登记部门确定，非双方合同约定，没有超出履行期限。此后办理分户权属登记需要出卖方和买受方相互配合，根据个贷客户资料交接表，买受方在2014年5月30日才将买卖合同和备案证明，发票等原件资料交予出卖方，此时才可能具备申请办理分户权属登记的条件，而此时距离2014年2月7日已经超过100天，若据此认为出卖方过错造成迟延办理分户权属登记显然缺乏正当性，亦不符合双方约定。根据胡清平、崔静熙提供的缴费票据和个贷客户资料显示，至2014年5月30日胡清平和崔静熙已经履行了办理分户权属登记的义务，此后为出卖方即朝阳公司的协助义务，朝阳公司在2014年7月18日送件申请办理分户权属登记，并于7月30日办理完成权属证书，未超过双方约定的100天的期限，没有违反合同约定，不应承担违约责任。

二审法院：首先，被上诉人朝阳公司已经按照合同约定履行了初始登记，上诉人胡清平、崔静熙对此无异议。其次，根据合同补充条款约定，被上诉人只需在提供权属登记相关资料报产权机关备案后100天之内协助买受人办理完毕《土地房屋权证》，而对于被上诉人提供相关资料给产权机关的时间未作约定。上诉人认为，应以合同约定的初始登记时间即商品房交付使用后的120日加上上述条款约定的100天，计算得出被上诉人应办理讼争房产《土地房屋权证》的时间为220天，该主张缺乏相应合同依据，系上诉人的单方理解，依法不能采信。（期限的计算不是单纯相加，要根据具体履行行为确定期限起止时间）

蔡思斌律师评析：

本案例主要争议在于合同补充协议的理解适用，即被告（出卖人）何时履行完成办理房屋所有权初始登记和协助原告办理完毕《土地房屋权证》两项义务，原被告双方僵持不下，遂起纠纷。法院审理认定，买卖合同系对交易双方设定权利义务，不应涉及第三方权属登记部门，进而将权属登记部门设定的登记时间和发放权属证书的时间排除在本合同约定的履行期限外。但根据买卖合同约定“出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记……对于按揭付款的，买受人需要按贷款银行及出卖人的要求，履行相关义务，由出卖人提供权属登记相关资料报产权登记机关备案后100天之内协助买受人办理完毕《土地房屋权证》，”，办理初始登记和协助买受人办理完毕《土地房屋权证》的义务应当是原告（买受人）确实取得了初始登记和房屋权属证书。被告（出卖人）提交材料申请登记，登记部门受理只是表明具备办理初始登记的资格和条件。2013年12月19日厦门市土房局收取朝阳公司递交的办理房屋所有权初始登记的文件，需要经过一定时间的审查、处理，以确定是否为当事人办理权属登记，2014年2月7日才最终完成了初始登记。因而，权属登记部门设定的登记时间和发放权属证书的时间应当包括在合同的履行期限内，这是合同当事人双方自愿约定的义务及对具体期限的限定。当事人双方并没有为第三人权属登记部门设置权利义务，只是开发商自愿对含第三人登记审批期限在内的协助办证期限的一种承诺。该种承诺或约定不应认定合同双方为第三人登记部门设定权利义务，更不能因此将该期限排除在合同履行期限外。法院的该种观点和处理方式显然是变相减轻被告的义务，是对合同条款的变更，违背了当事人订立合同的本意，律师作为个人并不认同。

为此在订立房屋买卖合同时，开发商协助办理过户的期限是否包括权属登记部门登记和发证时间可以约定清楚明确，以免再有类似观点出炉，影响违约责任的承担。

本文为福州蔡思斌律师根据厦门地区法院审判实例编辑、原创，转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。