案情简介：

林芝与大乘公司订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：大乘公司将位于福州市台江区xx单元房出售给原告；该合同订立后，于2001年5月15日经福州市房地产交易管理所登记备案。2002年9月4日，林芝出具一份《委托书》，该委托书的内容为“本人全权委托福州大乘公司将位于福州市台江区xx单元房产转卖，由此发生的纠纷及一切责任由福州大乘公司承担，与本人无关。”大乘公司也在该委托书中盖章。在此前一日即2002年9月3日，以大乘公司为“出卖人”，汪强为“买受人”，双方订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将台江区xx房卖给买受人。2002年10月，汪强入住该房屋。

2001年4月2日，林芝以xx单元房产提供抵押担保办理按揭贷款。2009年9月30日，林芝缴清按揭及购房款，房屋抵押登记已被注销。2010年3月16日，大乘公司向林芝发出《交房通知书》，内容为“您所购买的台江区xx房屋已一次性还清银行全部按揭贷款并在银行的协助下办妥房屋解押手续，我司现同意将房屋交付给您入住”。现因房屋由汪强居住使用，林芝无法入住，从而引起纠纷。

林芝认为被告大乘公司、汪强侵犯其房屋所有权，以二人为被告，向福州市台江区人民法院起诉，要求被告汪强迁出房屋。经审理，台江区人民法院判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，福州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

法院认为：

一审法院：我国实行物权公示及土地使用权和房屋所有权登记发证制度。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《城市房地产管理法》第六十条“房地产转让、抵押，应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”的规定，本案原告虽与被告大乘公司签订《商品房买卖合同》，并缴付了购房款，但被告大乘公司至今未实际交付原告讼争屋，且该房屋至今只是合同登记备案在原告名下，尚未办理权属变更登记，因此原告在尚未取得诉争屋所有权的情况下，基于房屋所有权诉请被告汪强迁出诉争屋没有法律依据。经原审法院释明后，原告仍坚持按侵权之诉，诉请被告迁出诉争屋，该诉请既无法律依据，也无事实依据。原审法院不予支持。

二审法院：上诉人林芝系以侵权为由诉请被上诉人汪强迁出诉争房屋。根据物权公示原则，不动产物权应经依法登记才发生效力。本案中，上诉人提供的证据只能证明上诉人与被上诉人大乘公司签订的《商品房买卖合同》经房管部门登记备案，尚未有房屋所有权登记。因此，上诉人在尚未取得房屋所有权的情况下，经原审法院释明，仍基于所有权诉请汪强迁出房屋，缺乏事实和法律依据，原审判决驳回上诉人的诉讼请求，符合法律规定。

蔡思斌律师评析：

本案历经一二审，原告的诉讼请求都被台江法院、福州中院的“无情”驳回。原告输了官司，心中自然十分不爽，但本案的法院的裁判并无不当之处。原因何在？——“处分原则”与“不告不理”。《民事诉讼法》第13条：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”不告不理则是法院对处分原则的具体执行，即法院判决的内容不能超出原告的请求范围。民事活动尊重当事人的意思自治，但法院判决有国家强制力保障执行，不允许超出当事人的请求范围裁判，干预和处分当事人之间的利益。而本案原告始终坚持以侵权为由提起诉讼，基于自己对房屋的所有权诉请被告迁出房屋，法院只能在其请求的物权范围内裁判，确认被告是否构成侵权。

那么，侵权之诉为何被驳回？——我国实行物权公示及土地使用权和房屋所有权登记发证制度。原告的手上虽有《房屋买卖合同》证明双方之间转让房屋所有权的交易事实，但没有依法办理房屋权属过户登记，不能取得房屋所有权并享有居住、使用的权利。因而被告居住诉争房屋与原告无关，并未侵犯原告的房屋所有权，法院不支持原告的诉求于法有据，合情合理。

本案是典型的当事人因为自己所主张的诉讼请求不当，导致败诉，十分可惜。被告大乘公司是常见的一房二卖行为，房屋权属尚未明确。原告却想当然地认为自己系房屋人而主张被告汪强迁出房屋缺乏法律依据，其诉讼策略在逻辑上是有问题的，注定了败诉的结果。并且经法院释明其诉求于法无据后，依旧执拗的坚持按侵权诉讼。实在令人可惜。在笔者看来，本案原告诉讼的关键应当是确认对房屋的所有权。房屋所有人对房屋享有处分、居住、使用等权利，或本人行使，或基于租赁、借用等媒介关系让渡给他人行使。所以，原告应当根据现有房屋买卖合同备案登记和缴清购房款项等证据，在确认房屋所有权的归属之后，请求被告汪强迁出房屋。若无法取得房屋所有权，也能根据现有证据，追究被告大乘公司一房二卖而无法交付房屋的违约责任。如此，方能更好的维护自己的利益，当然，这可能就是另外一个甚至一系列诉讼案件了。

本文为福州蔡思斌律师根据福州地区法院审判实例编辑、原创，转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。