案情简介：
台江区佬药洲xx号房屋即诉争店面系原告王佳、刘大海共有。刘大海于1998年去世，其妻子胡菲菲于2011年去世，夫妻双有一子，即原告刘俊。
2009年5月，以原告王佳为甲方，以被告黄尚伟为乙方，双方签订了一份《房屋租赁契约》。约定甲方愿将坐落在台江区佬药洲xx号的房屋出租乙方作店面使用，租赁期限为2009年5月1日至2010年4月30日止，每月租金2400元。
2011年4月30日，以原告王佳为甲方，以被告黄尚伟为乙方，双方又续签了一份《房屋租赁契约》，租赁期限为2011年5月1日至2012年4月30日止；每月租金2800元；”
2012年5月30日，以王佳为租方（甲方），以吴美琪（吴美琪代其丈夫黄尚伟所签）为承租方（乙方），签订的一份《店面租赁合同》，合同约定：“甲方店面座落于福州市台江区佬药洲xx号店面，出租给乙方使用；租赁期限从2012年5月30日至2015年5月29日止，每月租金1000元。”经原告刘俊、被告黄尚伟确认，该份《店面租赁合同》中“王佳”的签字是原告刘俊的妻子李倩所签。另外，原告王佳与刘俊的妻子李倩共同向被告黄尚伟出具了一份收条，收条内容为：“兹收黄尚伟7-10月份肆个月房租金壹万叁仟贰佰元正”。原被告双方均证实该笔钱款系2013年7月份至10月份的租金。
后双方因为房屋租赁合同履行发生纠纷，诉至台江区人民法院。经审理。台江法院判决被告黄尚伟搬离台江区佬药洲xx号。宣判后，原审被告黄尚伟不服，向本院提起上诉。福州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
法院观点：
一审法院：李倩（原告刘俊的妻子）与吴美琪（被告黄尚伟的妻子）签订的《店面租赁合同》，是否合法有效，是本案认定的关键。对此法院认为，讼争屋台江区佬药洲xx号是原告王佳与刘大海共同所有，刘大海于1998年去世，其妻子也于2011年去世，原告刘俊系其唯一儿子，有权出租该讼争屋，并获得相应的租金收益。虽以原告王佳的名义与被告黄尚伟于2009年5月份以及2011年4月30日签订的《房屋租赁合同》，但原告刘俊均收取相应的租金，其以实际行为认可该份合同，故应认定原告王佳、刘俊与被告黄尚伟就台江区佬药洲xx号发生房屋租赁关系。李倩作为原告刘俊的妻子，负责日常收租事宜，故被告黄尚伟作为相对人有理由相信，李倩有权代表原告刘俊签订相应合同。但对于原告王佳而言，李倩在签订之时未获得其授权，事后也未获得追认。被告黄尚伟仅凭李倩系原告刘俊妻子并负责日常租金的收取，即认为李倩获得王佳的授权委托，有权签订租赁合同，没有事实依据，原审法院不予支持。无证据证明李倩在《店面租赁合同》中签名“王佳”系原告王佳的真实意思表示。故2012年5月30日，李倩（原告刘俊的妻子）与吴美琪（被告黄尚伟的妻子）签订的《店面租赁合同》应属无效合同。
二审法院：根据本案查明的事实，被上诉人王佳与上诉人签订的店面租赁合同，是一年一签，新合同租金上调。被上诉人刘俊对租赁合同不持异议，并按租赁合同的内容履行。因此可以认定王佳可以代表刘俊订立合同，其与上诉人签订的店面租赁合同是合法有效的。李倩与吴美琪签订的合同租金下调，合同期限为三年，这既不符合上诉人与被上诉人之前的交易习惯，也不符合常理。李倩与吴美琪签订讼争店面的租赁合同，事先没有得到被上诉人王佳的授权委托，事后也未得到追认，上诉人也没有证据证明被上诉人王佳同意李倩以自己的名义签订合同，因此李倩与吴美琪签订的《店面租赁合同》无效。
蔡思斌律师评析：
以本案为例，为方便交易，家庭亲属、朋友之间在合同上代笔签名的现象十分常见，也常因此引发纠纷。在法律上，签名是对本人身份的确认，是本人对合同内容的认可，用“一字千金”形容毫不为过，他人代笔签名及属于无权代理行为。但是，为了促进交易、保护合同相对方的利益，法律只是认定无权代理签订的合同效力待定，并不是当然无效，双方有权追认或撤销合同。《合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”
同时，《合同法》第四十九条规定“···相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，此时，行为人构成表见代理，合同有效。对于“有理由相信”应当是在相对人在客观、理性、善意的角度分析行为人是否有代理权。本案中，李倩只是作为其中出租人的妻子，负责日常收租事宜，并不代表其有权代表房屋的共有人签订相应合同，且合同内容与双方交易习惯差别较大，不构成表见代理。
当然，每个案件切入的角度可以是不同的。如果从另一角度分析李倩与吴美琪签订的《店面租赁合同》的效力，其案件结果可能截然不同。第一，原告王佳与刘俊的妻子李倩共同向被告黄尚伟出具了一份收条，收条内容为：“兹收黄尚伟7-10月份肆个月房租金壹万叁仟贰佰元正”。第二，原被告双方均证实该笔钱款系2013年7月份至10月份的租金。两份证据相结合，证明双方确认且实际履行四个月的租金为13200元，即每月租金3300元，高于代笔合同约定的每月租金1000元，是双方通过实际履行对原合同进行变更，系双方真实意思表示的结果，则合同约定的租赁期限内，每月租金上涨至3300元。同时，原告王佳的行为是对李倩之前无权代理行为的追认，则李倩与吴美琪签订的《店面租赁合同》的合法有效，双方应当继续履行合同，而非法院判决的合同无效。
本文为福州蔡思斌律师根据福州地区法院审判实例编辑、原创，转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。