甲方李好将其位于福州市鼓楼区的房屋（即本案诉争房屋）出售给乙方陶怀即原告。合同签订后，2014年1月2日，两被告向原告出具《承诺书》，确认甲方在交房之前要保证房屋不漏水，包含漏向别家或别家向本家漏水，还有外墙侧漏，同时甲方在交房时将杂物间的使用权交给乙方，否则甲方付乙方违约金50000元。2014年3月4日，诉争房产从被告李好过户至原告名下。
2014年3月20日及2014年4月5日，原、被告办理交房手续，原告与被告双方在《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》“其他事项中”确认，“同意预留人民币6000元整作为漏水保证金，预留在交易服务方指定帐户，期限为三个月”。
庭审中，被告陈述，因房屋漏水问题，被告于2014年2月20日即向原产权人福州市粮食局反映，要求其修理。直到原、被告办理交房手续时，诉争房产漏水问题尚在处理中。另查，原告尚有购房尾款50000元在第三人处保管，未给付被告。
之后，原告向鼓楼区人民法院起诉，要求被告就房屋漏水承担违约责任，支付违约金。法院判决支持原告诉求。被告不服，上诉至福州市中级人民法院，主张漏水保证金系对违约金的变更。法院经审理，不予支持被告主张，维持原判。
法院观点：
一审法院：根据原、被告签订的《承诺书》，被告承诺在交房时诉争房产不漏水，包含漏向别家或别家向本家漏水，及外墙侧漏，而在2014年3月20日双方交房时，诉争房屋漏水情况尚未解决，故按照双方2014年1月2日签订的《承诺书》，两被告应向原告支付违约金50000元，因原告在第三人处监管的购房尾款尚有50000元，故该50000元由第三人直接给付原告。
被告主张，原、被告在《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》“其他事项中”确认，“同意预留人民币6000元整作为漏水保证金，预留在交易服务方指定帐户，期限为三个月”，故即便诉争房产有漏水，双方约定的6000元漏水保证金是对《承诺书》中50000元的变更。
对此，一审法院认为，保证金是对被告履行义务的一种担保方式，是对被告不履行义务时原告经济损失的赔偿，其性质与违约金不同。根据契约自由原则，原、被告对违约金有明确约定，现原告主张违约金合法，原审法院依法予以支持。
二审法院：《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”上诉人将诉争房屋出售给被上诉人，并向被上诉人出具《承诺书》，承诺在交房之前要保证诉争房屋不漏水，包含漏向别家或别家向本家漏水，还有外墙侧漏。该《承诺书》系上诉人的真实意思表示，且不违反法律规定，上诉人应依其承诺履行义务。根据本案证据可以认定，上诉人与被上诉人办理交房手续时，诉争房屋漏水的问题仍未解决。根据契约自由原则，一审判决上诉人依据上述《承诺书》向被上诉人支付违约金50000元，并无不当。因被上诉人尚有购房尾款50000元在第三人处保管，未给付上诉人，故该50000元由第三人直接支付给被上诉人。
上诉人与被上诉人签订的《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》中约定的6000元漏水保证金，系对上诉人履行义务的一种担保方式，其性质与违约金不同。上诉人主张该漏水保证金的约定是对违约金的变更，不能成立，本院不予支持。
蔡思斌律师评析：
保证金与违约金是不同的两个概念，性质上是存在区别的。保证金是一方为担保合同的履行而将一定金钱作为担保，是一种担保方式，产生的是担保责任。违约金指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人因违约而向另一方支付的金钱，是违约方对违约后果承当违约赔偿责任的一种方式。在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚作用，体现在《合同法》第一百一十四条第二款。补偿性表现为：“约定的违约金过分低于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加。”，惩罚性表现为：“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，违约金的金额可根据具体损失情况上下调整，而保证金并不具备此项功能。
就本案而言，《承诺书》约定违约金适用于被告在交房之前要保证房屋不漏水，以及“甲方在交房时将杂物间的使用权交给乙方”，因而是就整个房屋买卖而言，被告应当履行的保证房屋妥善交付的房屋买卖合同义务，相应的违约金是对违约后果承担赔偿责任的约定。而《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》中约定的漏水保证金是单独就房屋漏水事项的约定，担保的是被告保证房屋不漏水的保证责任。二者性质不同。同时，违约金条款系合同主要条款，一般需要双方明示变更，而本案原被告并未明确表示漏水保证金是对违约金的变更。且在此前提下，《承诺书》约定的违约金为50000元，漏水保证金仅6000元，差别过大，有违通常理解，也不宜认定为对违约金的变更。综上所述，漏水保证金不构成对违约金的变更，根据当事人的意思自治，本案的50000元违约金与6000元漏水保证金的约定合法有效，相互独立，可以同时适用。
在实务中，违约金与保证金具有不同的法律性质，二者可同时主张。