2012年12月3日，原告林志勇（以下称原告）与苏文婷被告（以下称被告）签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将房屋以94.5万元价格出售给原告，在申请办理讼争房所有权过户登记前，原告应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款、首付款、按揭贷款以及购房保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。同日，原、被告及第三人还签订一份交易服务合同约定，由第三人为收取购房保证金等费用，为双方的房屋买卖提供交易服务。
12月3日，原告向第三人金田担保公司（以下称第三人）支付购房保证金5万元。2013年1月4日，原、被告与中国建设银行股份有限公司福州沁园支行签订的房地产款项托管协议，该银行出具房地产交易托管资金到账通知书，确认原告已在该银行的账户中存入交易资金25.95万元，该银行已完成冻结手续。
2013年1月11日，原告向第三人支付佣金、代办费、过户费、评估费、差额款等合计5.55万元，第三人出具一份收款收据。
2013年3月14日，原告将60万元银行按揭贷款转入被告账户。2013年3月18日，第三人向被告发出一份告知函，提出原告于2013年3月15日已收到首付款及贷款部分的房款，现应办理讼争房及其附属间以及家电具的交接手续。要求收到该函件后立即携带讼争房钥匙及房屋配套设施相关证件材料前往讼争房办理房屋交接手续。3月20日，被告收到该函件。
2013年6月21日，被告与原告电话联系，双方约定于2013年6月24日到第三人公司协商解决。2013年6月24日，原告出具户口确认函，确认讼争房户口为空户，且未享受过外地人购房落户优惠政策。当日，双方因对是否存在违约问题产生意见分歧，导致双方没有实际交房。2013年6月25日，第三人以赵某某个人账户向被告账户汇款5.55万元。
2013年7月17日，原、被告办理了讼争房及附属配套设施、物业等移交和过户手续，并签署了确认书。
期间，因买卖合同履行发生争议，原告向福州市晋安区人民法院起诉，要求履行交付房屋的义务，并赔偿合同违约金。经审理，晋安区人民法院判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，福州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
法院观点：
一审法院：根据原、被告签订的房屋买卖合同约定，在申请办理讼争房屋所有权过户登记前，原告应将首付款、按揭贷款以及购房保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。双方约定总购房款94.5万元减去贷款60万元及购房保证金5万元，按约原告应当办理银行托管交易资金为29.5万元，但原告在讼争房办理所有权变更登记之前，于2013年1月4日在中国建设银行股份有限公司福州沁园支行托管交易资金仅25.95万元，少交银行托管资金3.55万元，与合同约定不符。原告将少交银行托管资金3.55万元交给第三人保管，缺乏依据，且未被被告认可。故可以认定原告不完全履行合同约定义务，属先行违约。因原告办理银行资金托管金额不足，导致被告未能如数收到应收购房款。故被告有权提出先履行抗辩权，有权拒绝履行其相应的交房义务。
7月17日双方已办理讼争房交接，原告要求交房的诉讼请求已实际解决。原告提出要求被告支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，不符合情理，法院不予支持。
二审法院：上诉人周之忠与被上诉人林丽娟已于2013年7月17日实际交房并签署了确认书。上诉人提供的证据可以证明其在2013年1月11日就已将包括3.55万元在内的款项交付给原审第三人，但未提供证据证明已告知被上诉人，而被上诉人直到2013年6月25日，才收到由原审第三人通过银行转账支付的差额款3.55万元，故被上诉人有权提出先履行抗辩权，有权拒绝履行其相应的交房义务。
蔡思斌律师评析：
买卖房屋买卖合同是典型的双务合同，买卖双方依据合同约定负有向对方履行合同的义务，即俚语所说的“一手交钱，一手交货”。针对双务合同的履行，《合同法》规定了同时履行抗辩权、先履行抗辩权、和不安抗辩权等几大抗辩权利，以保障当事人的交易安全。在对方未按照约定履行合同时，当事人有权拒绝对方履行要求、中止己方履行并要求对方提供相应担保，甚至是解除合同并要求违约方承担违约责任。当然，基于“谁主张，谁举证”的基本原则，当事人只有在有证据证明对方当事人不履行合同义务时才能行使抗辩权。
本案是先履行抗辩权在合同房屋买卖合同中的具体体现。法律依据是《合同法》六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原被告在《房屋买卖合同》中约定，在申请办理讼争房所有权过户登记前，原告应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款、首付款、按揭贷款以及购房保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。因此，在履行顺序上，原告需要先将购房款办理银行托管之后，被告再为原告办理房屋过户。在具体履行时，交予银行托管的资金应严格按照合同约定执行。即便将少交给银行托管的资金交给第三人保管，未经对方同意和认可的，也可以认定一方不完全履行合同约定义务，属违约。
房屋买卖涉及房屋抵押、贷款、购房款交付、房屋权属登记、产权过户等交易流程，细致而规范，某一交易流程履行出现瑕疵都可能影响最终的房屋过户及违约责任承担。本律师也在此提醒广大购房者，在房屋交易过程中，有关购房款的交付流程是重中之重，是交换房屋价值的过程。合同标的额即房屋价值本身数额巨大，又涉及房屋中介公司、贷款银行等多方主体，其中的交易流程和法律关系自然相对复杂，所涉法律风险较大、违约后果严重。在房屋买卖合同已有具体规定时，应当全面、切实的按照合同要求操作，即“诚信”二字，有约必守，诚信履约。若对具体操作不甚熟悉或者合同约定不明确，可要及时同房产交易服务方沟通，或者向专业的房产律师咨询相关操作流程及法律风险。毕竟房屋买卖合同标的额动辄几十上百万元，违约金也是十数万起，切不可因为一点履行瑕疵，被对方当事人抓住不放，最后承当金额巨大的违约责任，可是得不偿失的！