陆安（以下称原告）与林城（以下称被告）就位于福州市鼓楼区开元新村xx单元房产进行买卖。由福州市鼓楼区安然东兴房产经纪点、福建东兴担保有限公司分别提供居间服务和交易服务事宜与上述主体签订了相应的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》及其他补充协议。双方约定诉争屋的成交价格为860000元。《房屋买卖合同》第十二条第2款约定:双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币90000元。合同签订后，被告依约支付了购房保证金人民币80000元，该保证金依约由交易服务方东兴公司代管，东兴公司向被告开具了《收款收据》。由于被告将诉争屋抵押给北岸银行申请贷款，原、被告在《房屋买卖合同》第四条第（一）款B项约定：诉争屋存在抵押，原告应当在3月8日前向抵押权人申请还款。在《交易服务合同》的第一条第二项约定：由第三人福建东兴担保有限公司协助原告办理解除诉争屋抵押权手续。
原告于2013年3月6日向北岸银行提出个人贷款提前还款申请，根据原告与北岸银行约定：原告提前还款必须提前30天提交书面申请并取得银行同意。2013年4月1日，北岸银行通知提前还款申请已获得批准，4月5日原告即向银行办结个人贷款结清手续。
2013年3月14日，东兴公司根据被告的要求向原告发出《履约通知函》，要求原告履行申请还款解押义务，该通知于发出当日送达原告。2013年3月29日，被告向原告发出《解除合同函》，并于发出当日送达原告。4月2日，被告和东兴公司、东兴经纪点三方签订《具结书》，并解除了《居间服务合同》、《交易服务合同》，东兴公司退回被告购房保证金。
期间，双方因合同履行发生争议。原告认为在合同履行期间己方并不存在违约行为，被告解除合同已构成违约，遂向福州市鼓楼区人民法院起诉，第三人为福建东兴担保有限公司、安然东兴房产经纪点。原告主张解除《房屋买卖合同》，由被告赔偿90000元违约金。被告认为原告未按合同约定及时申请并办结提前还贷已构成违约，并提出反诉，要求解除《房屋买卖合同》、由本诉原告陆安支付违约金人民币90000元。诉讼中，原告同意解除《房屋买卖合同》。经审理，鼓楼区人民法院判决解除《房屋买卖合同》，被告向原告支付90000元违约金。
被告不服并提起上诉，诉称被上诉人（原告）在提前还款过程中负有告知具体进度的通知义务，但多次未履行，已构成违约，上诉人才提出解除合同。且原判误将银行规定的“提前还款必须提前30天提交书面申请”的“提前30天”混同于合同约定的被上诉人提交该书面申请的期限。经审理，福州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
法院观点：
一审法院：原、被告及第三人签订的《居间服务合同》、《交易服务合同》及《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，三方当事人均应当按约履行。原告已经按合同的约定于2013年3月6日向北岸银行提出个人贷款提前还款申请，并在银行规定的时间内办结个人贷款结清手续。被告在签订《房屋买卖合同》时就已经知道诉争屋存在向北岸银行抵押贷款的情况，并由福建东兴担保有限公司协助原告办理解除诉争屋抵押权手续，福建东兴担保有限公司及被告对原告办理向北岸银行解押必须提前三十日提出书面申请的要求应当是明知的，却在银行规定的必须提前三十日提出书面申请还款期限内提出解除合同，属违约行为，应当按照合同约定向原告支付违约金，因此，原告要求被告支付违约金90000元的诉请，法院予以支持。
二审法院：三份合同均未约定被上诉人承担告知上诉人或原审第三人解押步骤、时间的义务。《房屋买卖合同》第4条第一款B项约定：“存在抵押，甲方（被上诉人林我安）应在2013年3月8日前向抵押权人申请还款。”，并非办结“提前还款手续”的期限约定；北岸银行股份有限公司福州支行于2013年3月6日、4月5日出具的《个人贷款提前还款申请表》和《个人贷款结清证明》均可证明被上诉人任飞在2013年3月6日向北岸银行申请了提前还款及已结清全部本息，故被上诉人陆安不存在违约行为。原审第三人福建东兴担保有限公司、原审第三人安然东兴房产经纪点系专业房地产中介机构，应当明知银行的工作流程，却在银行规定的必须提前三十日提出书面申请还款期限内提出解除合同，致使《房屋买卖合同》无法履行，也未提供已向上诉人林城释明被抵押权人“申请还款与办结还款”之区别的证据，因此上诉人林城的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳，原判应予维持。
蔡思斌律师评析：
实务中，当事人通常会以一份格式合同范本为基础，经过双方协商，就部分具体合同条款进行修改或增减，方才形成正式的房屋买卖合同。但个人利益至上，交易双方各自在修改、订立合同时盘算着自己心里的小九九，在合同条款中尽量降低自身的责任和义务。另一方面，受制于当事人对房屋买卖交易流程和合同法律知识的缺乏，所确定的合同条款在具体操作时间、方式上并不严谨，当事人常各持不同理解，也给当事双方带来了一定的履约风险。部分条款经过当事人的处理、改造，在具体履行时难免会产生争议，有时则直接导致违约责任的产生。因此，房屋买卖严格的交易流程和操作规范，要求从专业角度解释合同条款，分析和规避可能存在法律风险，将交易风险降低，以维护当事人的交易安全。实务中对于合同条款的解释，以通常的文义解释为主，并结合前后条款及合同目的，但不应当超过正常人的理解范畴和预测可能。“申请”并非“办结”，本案中的“申请还款”按照正常人的通常解释是不会存在歧义的，因而被告的上诉理由是牵强且站不住脚的。
根据民诉法的处分原则，法院只能依据诉讼当事人的诉讼请求进行裁判，因而一个诉讼案件的结束有时并不能完全解决合同纠纷。本案判决被告承担违约金90000元，处分了买卖双方之间违约责任的承担，买卖双方与提供交易服务的中介机构（第三人）的责任划分尚未处理。《交易服务合同》的第一条第二项约定：由第三人福建东兴担保有限公司协助原告办理解除诉争屋抵押权手续。并且，一、二审法院认定原审第三人系专业房地产中介机构，应当明知银行的工作流程，却在银行规定的必须提前三十日提出书面申请还款期限内提出解除合同，致使《房屋买卖合同》无法履行，也未向被告林城释明被抵押权人“申请还款与办结还款”之区别。因此，被告是否可以上述事实和理由为主要依据向法院起诉，主张中介机构未尽协助义务构成违约，并向房产中介机构追责呢？
个人认为是存在操作可能的，作为专业的房产中介机构，应当具备专业性，对银行的相关工作流程熟知。被告是可以要求其承担违约责任的，但合同解除权由被告享有，合同通知是在原告的要求下发出的，中介公司所负协助、提示义务的责任程度相对较轻。若法院认定中介机构未尽义务，构成违约，一般也只会酌情考虑由中介机构分担部分违约金。
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