2012年2月20日，原告（反诉被告）吴曦与被告（反诉原告）刘东升、第三人福康公司（提供交易服务）签订《房产买卖合同》、《居间合同》、《补充协议》、《交易服务合同》、《解押协议》等合同。《房产买卖合同》约定：刘东升以实收1090000元的价格将坐落于仓山区金山街道凤岗路xx单元的房屋出售给吴曦。《解押协议》第九条约定：吴曦同意出资人民币壹拾陆万元整（￥160000）作为部分解押款为刘东升解除该房产的抵押权，并应在刘东升贷款银行通知的可还款之日起三个工作日内将该部分解押款项直接转入刘东升的还款账户以办理解押手续。

2013年1月14日，刘东升与第三人福康公司签订《担保服务合同》，合同约定:刘东升同意在本合同签订后三个工作日内将办理诉争房产解押注销申请、办理还款手续、领取注销受理单、领取产权证、转让、交易过户、抵押贷款等事宜书面委托给福康公司指定代理人员，并于1月17日进行公证。

2013年2月8日，买方吴曦拟贷款银行批准其贷款申请，卖方刘东升贷款银行通知可还款。

之后，房屋一直未办理解押手续，双方因合同履行发生争议，吴曦认为刘东升未按合同约定履行合同，已构成违约。2013年5月，以刘东升为被告，福康公司、原贷款银行为第三人，原告吴曦向福州市仓山区人民法院起诉。诉请被告刘东升继续履行合同，并承担违约责任。被告认为原告未将160000元解押款转入还款账户，系原告存在违约行为，并提出反诉，要求原告承担违约责任并支付违约金。庭审中，原贷款银行（第三人）确认贷款人可通过公证委托他人代为办理房产的解押还款手续，原、被告均表示愿意继续履行合同。经审理，法院判决被告及第三人福康公司协助原告办理房屋过户登记，驳回原、被告其他诉讼请求。

仓山法院观点：

福康公司在收到农行可以办理解押还款通知后，未及时办理解押还款手续，是导致诉争合同无法依约履行的根本原因，刘东升对合同的无法依约履行没有过错，不存在违约行为，故本诉原告吴曦主张本诉被告刘东升违约的理由不能成立，本诉原告吴曦诉请本诉被告刘东升支付违约金及相应的佣金费用、律师代理费的请求，法院不予支持。

根据《解押协议》第九条约定：吴曦同意出资160000元作为部分解押款为刘东升解除该房产的抵押权，并应在刘东升贷款银行通知的可还款之日起三个工作日内将该部分解押款项直接转入刘东升的还款账户以办理解押手续。但反诉原告刘东升及第三人福康公司均未举证证明在接到农行的还款通知后，已经告知反诉被告吴曦应将160000元转入刘东升的还款账户，故反诉被告吴曦未将160000元转入刘东升还款账户的行为，不构成违约，反诉原告刘东升诉请反诉被告吴曦支付违约金的请求，法院不予支持。

蔡思斌律师评析：

二手房买卖中，出卖方（房屋所有人）通常已经将房屋向银行抵押办理贷款，交易时则需要办理房屋解押、提前还款、领取产权证、转让、交易过户、（买方）抵押贷款等事宜。因此，除了买卖双方，通常约定由中介机构提供交易服务，协助买卖双方妥善办结房屋交易手续，由三方共同促成二手房交易的完成。而三方缔结的合同虽有些复杂繁琐，始终是交易流程的操作依据，对合同履约并未存在过错的一方，是不需要承担违约责任的。

本案各方当事人签订了《解押协议》，且认可协议效力，按照第九条约定：“原告吴曦同意出资人民币壹拾陆万元整（￥160000）作为部分解押款为被告刘东升解除该房产的抵押权，并应在被告刘东升贷款银行通知的可还款之日起三个工作日内将该部分解押款项直接转入被告刘东升的还款账户以办理解押手续。”这种做法在实务中是很常见的，购房者或迫于房价快速上涨的压力，或急需入住的需要，急于完成房屋的过户、交付并愿意出资替卖方向原贷款银行提前还贷、解除抵押。具体操作时，一般由出卖方（贷款人）或者中介机构（交易服务方）向原贷款银行申请提前还款，获得银行批准后再通知买方将款项汇入指定还款账户。若一方或中介机构未能举证证明在接到银行的还款通知后，其已经告知对方应还款，则对方未还款的行为不构成违约。

就本案而言，因第三人福康公司未履行通知义务，即收到银行可办理解押通知后未通知原告将解押款汇入还款账户，造成原、被告对合同履行的争议，导致原、被告主张对方构成违约的诉求被法院驳回。

可见二手房屋买卖确实是步步惊心的过程，一个通知义务是否履行便关系到合同违约责任的认定。当然，基于处分原则，原、被告未诉请第三人福康公司承担责任，法院不能判决本案第三人福康公司承担合同不能履行的违约责任，而《担保服务合同》约定由第三人福康公司代为办理房屋解押、还款手续，因此，若本案原、被告若主张第三人福康公司承担合同迟迟不能履行的违约责任是存在合同依据的。

不过，这又是另外一个诉讼案件了。哈哈！其实二手房买卖也是十分有趣的，不同的诉讼当事人，诉讼请求、合同依据都会产生法律关系和诉讼判决的差别，一个判决可能又会引发对另一个诉讼案件的思考。其乐无穷！