福州房地产审判观察：中介方依《居间服务合同》要求支付居间服务费，买卖一方以《房屋买卖合同》的相关条款对抗无效

福州审判观察网原创分享福州市仓山法院审判房屋买卖纠纷案件评析

案情简介：
2013年5月23日，被告黄昌杰与李颖签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于仓山区某单元以100万元价格出卖给李颖，约定被告在交易过程中应缴纳的税费、应支付的居间服务费、交易服务费等费用均由李颖承担。同日，被告与李颖、福建江山担保有限公司（以下简称江山担保）签订《交易服务合同》，约定由江山担保为房产买卖提供交易服务。同日，原告叶克忠（系江山担保经营者）与被告、李颖签订《居间服务合同》，约定被告与李颖应在《房屋买卖合同》成立时向原告支付居间服务费，被告应向原告支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的2%。

2014年7月11日，李颖向被告发出“解除合同函”，主要内容为由于被告未依据约定的时间履行合同义务（包括配合李颖办理商业按揭贷款申请手续、与李颖共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在查封冻结、配合李颖出资为被告解除该房屋的抵押权），李颖解除了双方签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》。7月18日，原告与李颖、交易服务方共同签署了一份《具结书》，确认解除相关合同文件。主要内容为鉴于《房屋买卖合同》及《交易服务合同》已解除，原告不再依据《居间服务合同》向李颖要求支付居间服务费。

之后，因《居间服务合同》的相关利益发生争议，原告叶克忠向福州市仓山区人民法院起诉，要求被告黄昌杰支付居间服务费20000元。经审理，仓山区人民法院判决被告向原告支付居间服务费20000元。

仓山法院观点：

《居间服务合同》约定被告应向原告支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的2%，鉴于被告与买方李颖签订的《房屋买卖合同》约定房屋成交价格为人民币1000000元，本院确认居间服务费金额为20000元。被告辩称其与李颖签订的《房屋买卖合同》约定居间服务费等税费由李颖承担，但《房屋买卖合同》与本案之《居间服务合同》是不同法律关系的两份合同，基于合同相对性原则，被告与李颖间的约定仅对被告与李颖具有约束力，被告不能因此对抗原告要求其支付居间服务费的请求，更不能因此免除自己应承担的合同义务。鉴于本案无证据证明李颖已为被告支付了居间服务费，被告应将22000元居间服务费付给原告。

蔡思斌律师评析：

合同是当事双方设定权利义务关系的契约，在特定当事人之间发生法律约束力，当事人相应的请求也只能基于合同的约定，这就是合同相对性原则。虽然房屋买卖过程中涉及买方、卖方、中介方三方当事人，《房屋买卖合同》与《居间服务合同》不存在从属或制约关系，相对独立，是不同法律关系的两份合同。即便两份合同都约定了关于中介服务费的支付方式，但买卖双方在《房屋买卖合同》中的约定仅对双方具有法律约束力，不能因此对抗中介方基于《居间服务合同》要求一方支付居间服务费的请求。

虽然原告在《具结书》中表示不再依据《居间服务合同》向李颖要求支付居间服务费，但并未放弃向被告请求支付居间服务费的请求。《居间服务合同》约定被告与李颖自《房屋买卖合同》成立时向原告支付居间服务费，且《房屋买卖合同》也不存在无效的情况，因而《居间服务合同》约定在《房屋买卖合同》成立时被告即向原告支付居间服务费的条款仍有法律效力，被告仍应当依合同约定向原告支付居间服务费。因此，在房屋买卖过程中，除了对居间服务费用的支付方式要约定明确，也要谨记合同的法律约束力只及于合同当事人。若因合同纠纷进入诉讼程序，需要对诉讼当事人都有约束力的合同作为依据，诉讼请求才可能得到法院支持。

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