2011年4月起，被告福州东方房地产开发有限公司（下称东方公司）投资开发的位于福州市闽侯县上街镇大学城博仕后时代购物广场商城开始对外招商。2011年6月10日，原告郑志与被告东方公司签订一份《博仕后购物广场房屋租赁合同》。合同约定：免租期为三个月，自统一开业之日起计算。统一开业时间往后顺延，则起租日期与免租期相应往后顺延。2011年11月24日，被告委托物业管理单位福州恒顺物业公司通知原告在内的各商户“博仕后时代购物广场”于2011年12月25日试营业（实际试营业时间为2011年12月24日），商户免租期将从试营业之日起开始计算。原告的店铺于2011年12月24日开始营业。

之后，原告认为“博仕后时代购物广场”尚未统一开业，无需向被告缴纳租金及综合管理费等费用。双方就租赁合同项下的租金问题发生争议，诉至闽侯县人民法院。经审理，闽侯法院认定原告应从2012年3月25日起每月定期向被告交纳月租金。

一审宣判后，原告不服向福州市中级人民法院上诉。原告上诉认为：一审法院关于统一开业时间认定错误。上诉人与福州恒顺物业公司之间不构成委托代理关系，不能根据福州恒顺物业公司发出的《博仕后时代购物广场试营业通知》和《通知》来确认购物广场的统一开业时间。且上述两份通知没有原件，也没有上诉人签字确认，故一审法院采信该两份证据违反证据认定规则。统一开业与试营业是不同概念，统一开业应该为所有商铺一起开业。且购物广场尚未通过消防安全验收，根本无法达到开业标准。

二审过程中，双方就本案均未向本院提交新证据，法院确认原审认定的事实清楚，判决维持原判，驳回上诉。

法院观点：

一审法院：原告认为博仕后购物广场尚有部分商铺未出租，不符合双方合同约定的“统一开业”的标准。原审法院认为，“统一开业”并非指所有店铺在整体数量上的统一开业，“统一开业”应认定为已招商的商户在开业时间上的统一性，较符合商业惯例。福州恒顺物业公司已通知原告在内的已招商的商户于2011年12月25日试营业，免租期将从试营业之日起开始计算，但实际试营业时间为2011年12月24日，故2011年12月24日应认定为“博仕后时代购物广场”统一开业时间。

二审法院：本院认为，双方当事人在《博仕后购物广场租赁合同》第十四条约定，免租金三个月，自统一开业之日起计算，但是对“统一开业”并未作出明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，由于双方当事人对“统一开业”无法达成新的合意，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。《博仕后购物广场租赁合同》第四条租赁费用约定租金起租日自2011年12月25日起，结合上诉人的陈述，其也是在此日期将讼争店铺开张营业。福州恒顺物业公司于2011年12月24日、2011年12月29日向上诉人发出通知，表明博士后时代购物广场已定于2011年12月25日试营业，各商户免租期将从试营业之日起开始计算，原审法院根据商业惯例确定双方约定的“统一开业”应为已招商商铺的统一开业时间符合本案事实，系适用法律正确。

至于上诉人主张福州恒顺物业公司与被上诉人之间不存在委托代理关系，福州恒顺物业公司发出的通知不能作为认定开业时间依据的观点，本院认为，被上诉人自认系其委托福州恒顺物业公司发出通知，而福州恒顺物业公司作为博仕后购物广场的物业管理单位，接受博仕后购物广场开发单位即被上诉人的委托通知统一开业时间，亦符合常理，且福州恒顺物业公司通知统一开业的时间与博仕后购物广场已招商商铺实际开业时间相符。综上，原审法院根据上述两份通知认定博仕后购物广场于2011年12月24日统一开业，事实清楚。

蔡思斌律师评析：

大型商业地产项目对外出租商铺时，在商铺租赁合同中对“统一开业”没有订立具体标准，对租金的计算常引起商铺承、租双方的争议。若法院认定“统一开业”为所有店铺在整体数量上的统一开业并不现实，对商铺出租方过于不公；若认定为已招商的商户统一开业之日为“统一开业”时间，更为符合按区域开发、按批次出租的现实情况，在众多法院的判决中都已经被确定为商业惯例予以认可，据此计算商铺租金对商铺承、租双方更为公平合理。总之，租户在承租商铺时应当清楚约定“统一开业”的具体标准、时间，减少日后发生争议的风险。

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