2013年，以武敏月为乙方（买方），关宁为甲方（卖方），福州台江区某房产中介所为丙方（居间方），三方签订《居间服务合同》。合同约定：经丙方提供居间服务，甲、乙方就买卖台江区某单元房屋签订《房屋买卖合同》，成交价格为206万元。由乙方向丙方支付居间服务费，按房屋成交价的1%计。丙方已提供如下居间服务：（一）房屋交易市场行情咨询；（二）房源推介；（三）协助乙方实地查看该房屋以及周围环境；（四）沟通甲乙双方的成交意向；（五）协助甲乙双方磋商并促成甲乙双方签订《房屋买卖合同》。在提供居间服务过程中，丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况导致甲乙双方利益受损害的，丙方应承担相应的赔偿责任。

合同签订后，买方武敏月未按合同约定足额支付购房保证金，并向卖方发出《解除合同通知书》，认为中介未告知福州房屋限购政策内容，而其本人在福州已有两套房屋，致使房屋无法过户至其名下，合同目的无法实现，故向卖方提出解除房屋买卖合同。

嗣后，房产中介所认为买方未向其缴纳居间服务费，将买方诉至福州市台江区人民法院，要求被告支付居间服务费（卖方为第三人）。而被告武敏月以原告（买方）未告知其关于第三套房限购的事实导致其损失提起反诉。

经审理，台江法院判决被告向原告支付合同约定的居间服务费的50%。原、被告均不服而上诉，福州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

法院观点：

台江法院：被告武敏月（买方）在福州已拥有两套住房，其与关宁签订合同购买的第三套住房属于限购政策的范围，导致了其与关宁签订的《房屋买卖合同》因无法办理过户手续而无法履行。根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方应根据公平原则确定各自的权利和义务，被告武敏月在福州市限购政策颁布后，未了解自身已拥有两套住房，已属于不能购买人员的事实，却与关宁签订《房屋买卖合同》，故被告武敏月存在过错，原告房产中介所作为中介方在促成被告武敏月与关宁房屋买卖合同签订过程中未将相关政策告知买卖双方，亦存在过错。因原被告双方均存在过错，故法院根据过错原则酌定被告武敏月按合同约定的居间服务费20600元的50%向原告房产中介所支付居间服务费10300元。

福州中院：尽管通过房产中介提供的居间服务，武敏月与案外人签订了《房屋买卖合同》，居间方完成了居间工作，但并不意味着居间方按照《居间服务合同》的约定，并秉持严格履行与诚实信用原则完整地提供了居间服务。上诉人（房产中介）作为专业的房产中介机构，理应知晓相关限购政策并作出是否可以交易的合理判断，同时应对客户如实告知相关信息。本案中，房产中介所理应询问买方（即武敏月）所拥有的房屋套数，并判断是否属于限购范围，至少也应当向买方告知福州市的限购政策。房产中介所未履行以上义务，居间活动存在瑕疵，故其要求支付全部的居间费用，不能予以支持。但考虑到居间人在促成买卖双方合同成立所做的工作及买卖双方签订了买卖合同的实际情况，有权获得适当的居间服务费用。

而上诉人武敏月作为一名理性购房人，也应对自身的购房条件及购房政策有一个较为清晰的认识，谨慎为之，若将因购房人规避限购政策而产生的交易风险全部转嫁给居间人，亦会造成事实上的不公。原审法院综合考虑《居间服务合同》的履行情况及各方的过错程度，酌情判决武敏月按照合同约定的50%支付肖基昌居间服务费10300元，已臻合理。

蔡思斌律师评析：

本案是因居间合同纠纷引起的讼争，针对居间合同，《合同法》有单独的章节予以规范：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房产中介应当就有关订立合同的事项和交易信息向买卖双方如实报告，居中斡旋，以促成买卖双方签订《房屋买卖合同》。结合本律师的办案经验，房产中介在居间活动中应向买卖双方提供的信息主要包括法律行政法规的强制性规定、国家和地方政府的房地产调控政策、当地房地产市场行情、房源信息、房屋手续是否齐全、房屋质量和居住环境等方面。

其中，政府的限购政策是政府出台的强制性规定，买方是否在限购范围之内决定其能否再新购房屋，是完成房屋买卖交易的前置性条件。限购政策是普通民众能够知悉的，专业性的中介机构则更加了解限购政策的具体执行。因此，买方是否在现购房范围之内，房产中介与买方本人都能确定。房产中介作为居间人负有调查并报告的合同义务，买方基于诚实信用也应当如实告知卖方和房产中介。因而法院判决房产中介和买方过错相当，各打五十大板。

综上，本案判决对房屋买卖实务提供了两点指引，第一，限购政策作为房屋交易完成的前置性条件，房产中介应当尽职调查并如实报告。否则，无法请求支付相应报酬。第二，交易当事人对本人是否在限购范围之内应当知悉并如实告知其他交易相对人，否则，须承担相应的过错责任。

本文为福州蔡思斌律师根据福州地区法院审判实例编辑、原创，转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。