2015年1月6日，原告受委托人林潇公证委托代为购买讼争房屋。1月15日，原告与被告通过房产中介所签订《房屋买卖合同》，原告向被告购买讼争房屋，原告为乙方、被告为甲方，甲方保证该房屋权属无产权争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，乙方可指定第三人为房屋的新产权人但须保证第三人具备购房资格。合同签订后，原告即按合同及补充协议约定履行自己的义务，支付购房保证金及购房款。1月16日，交易服务公司的工作人员陪同被告与银行工作人员共同前往福州市房屋登记中心办理该房屋银行提前解押之后的抵押权注销登记手续，但得知因被告配偶向福州市房屋登记中心提出该房屋存在权属争议问题，导致无法办理抵押权注销登记手续。双方就此发生争议，讼争房屋迟迟未办理过户手续,遂诉至仓山区人民法院。

仓山法院观点：

    根据原告提交的《委托书》、《公证书》及当事人在庭审中的陈述可以确认，原告系作为案外人林潇的受托人，代为购买诉争房并签署相关房屋买卖合同文件，原告在购买诉争房过程中实施的民事法律行为，应由委托人林潇承担民事责任，若有存在侵害委托人林潇利益的情形，应由委托人林潇本人向相对人主张，原告不符合《民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定的原告资格条件，并根据《民法通则》第六十三条，裁定驳回起诉。案件受理费予以退还。财产保全费5000元，由原告负担。

蔡思斌律师评析：

对于委托他人购房事宜，应当明确委托权限。从实务角度而言，建议委托人除列明委托事项和权限外，还应当列明委托的期限。如短期事务可约定一至六个月为宜，一般不超过一年，在委托期限内完成某项购房手续为委托事务终结条件，谨防受托人利用委托书做出损害自己利益的事。

为预防日后可能出现的纠纷，委托人可提前授权他人有权就日后的纠纷代为提起诉讼，但具体授权权限的措辞应当视就具体情况并咨询专业法律人士后，再设置具体授权条款，以求稳妥。如本案这般，原告被判决认定不具备原告资格而驳回起诉并承担5000元财产保全费用，不仅耽误了合同纠纷的解决和购房资金的使用，甚至可能出现讼争房屋在案件审理前后被过户至他人名下情况，那可是损失惨重哟。若当初公证委托代为购房时，委托人便授权本案原告有权就日后的纠纷代为起诉，本案就不是这个结果了。

本案判决所依据的《民法通则》第63条中规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”，则法院认定原告与案外人林潇之间应该是显名代理关系，即原告作为案外人林潇的代理人（也称受托人），在授权委托范围内以案外人林潇的名义行事，由被代理人（也成委托人）林潇承担相应的法律后果。但本案讼争的《房屋买卖合同》是原告接受案外人的授权后，以自己的名义与被告签订并履行的，并非显名代理关系，与隐名代理关系的相关规定更为相符，即受托人不以委托人的名义而是以委托人自己的名义与第三人签订合同。

《合同法》中具体规定为两类：一类是《合同法》403条规定的“第三人不知道代理关系的隐名代理”，即合同签订时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系。由受托人和第三人履行合同，若发生纠纷，第三人视情况可选择向受托人或委托人人主张权利，而委托人在一定情况下也可行使介入权而取代受托人的地位向第三人主张其权利。

另一类是《合同法》402条规定的“第三人知道代理关系的隐名代理”，具体为：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案判决依据原告提供的《委托书》、《公证书》和当事人陈述确认原告系接受委托后代为购买讼争房屋，则属于“第三人知道代理关系的隐名代理”，因房屋无法过户至案外人名下导致合同纠纷时，应当由案外人本人提起诉讼，本案原告作为代理人不具备提起诉讼的资格。从这个角度而言，本案判决适用法律存在不当。

但是，若仅就《房屋买卖合同》而言，原、被告作为买卖双方，约定原告可指定任意第三人成为房屋的新产权人，只需保证此人具有购房资格即可。合同的权利义务仅约束原、被告，并未直接涉及案外人林潇，符合403条的除外规定：“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。因此，由于被告的原因导致房屋无法过户引起纠纷，原告作为合同一方当事人，应当是有权的提起诉讼的，亦符合合同相对性原则的要求。

综上可见，一个案件从不同角度切入分析，可认定不同的法律关系、适用不同的法律规定，甚至可能产生不同的处理结果，法律之有趣可见一斑！

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