案情简介：
闽侯县上街镇某村委会（被告）所建的上街大学城临时店面，系依据闽侯县政府相关会议纪要精神为失地农民创收的民心工程，用以出租收取租金，该店面未取得权属证明与建设许可证，使用年限至2013年2月底。
2013年5月份，被告作为招标人将前次租赁即将于2013年11月份期满的店面以招标形式再次出租。招标公告明确要求投标人须认可招标人事先拟订的《招标文件》中约定的所有条款。其中，《竞标规则》约定中标人应于中标确认书签署后三日内缴纳第一年度的租金及三个月租金标准的履约保证金，逾期不缴纳视为放弃中标资格，招标人有权不予退还已缴纳的投标保证金，并依法追究法律责任。招标人重新招租该摊位所产生的费用及成交价差额部分由该投标人承担。
2013年5月9日，原告作为投标人取得一摊位的承租权，签署了《中标确认书》并交纳投标保证金60000元。之后，原告未向被告交纳第一年度租金、履约保证金，未与被告签订《租赁合同》。双方遂起纠纷。
诉诸法院后，审理中原告认为即使该招标行为有效，被告没收全额投标保证金，显属违约金过高，请求依法予以减少。闽侯法院判决原告支付40000元违约金，被告返还原告20000元投标保证金。宣判后，原审原、被告均不服上诉，福州中院二审维持原判。

法院观点：
闽侯法院：被告所建的闽侯县上街大学城科技路临时店面虽无权属证明，但并无相关权属纠纷，不影响临时店面承租人的相关权益。被告将其所建的临时店面进行招标租赁，不因店面无产权而无效。原告自愿参与被告的临时店面投标，应按《投标文件》中的约定切实履行合同。原告中标取得店面的承租权后，未按《投标文件》中的约定，向被告交纳租金、履约保证金及签订《租赁合同》，显属违约，应向被告支付相应的违约金。
原被告约定投标保证金为60000元，但原告主张该投标保证金属违约金性质，该违约金数额过高，请求法院予以调整。根据法律规定，违约金是否过高以违约行为给当事人造成的损失为基础进行比较。店面的前次租赁期于2013年11月份届满，因原告违约被告已于2013年11月再次进行招标租赁，故店面的租金损失不大。基于考虑店面租金损失及重新招标的相关费用损失，法院酌情认定原告需向被告支付40000元的违约金。
综上所述，被告需退还原告讼争店面的投标保证金20000元。
福州中院：本案讼争店面确系依据闽侯县政府相关会议纪要精神为失地农民创收的民心工程，但《上街镇大学城临时店面有关问题协调会纪要》中允许临时店面使用年限至2013年2月底，原审被告招标时已超过使用期限，其招标行为存在过错。而原审被告的《招标公告》已明确说明招标项目为“闽侯上街大学城科技路临时市场摊位”，原审原告应当知道讼争店面属于“临时市场摊位”并无权属证明，故原审原告亦存在过错。原审法院根据双方的过错，酌定原审原告返还20000元投标保证金已臻合理，本院予以维持。 

蔡思斌律师评析：
总结闽侯法院和福州中院在本案中的裁判观点，提供了几点指引。其一，经政府决议批准建造的临时店面、摊位等建筑，虽未取得权属登记和建设许可证，但无权属纠纷，不影响承租人的相关权益的，可进行招标租赁，招标及租赁合同成立并生效，投标人和招标人应当依双方订立的合同履行义务并承担相应的违约责任。
其二，投标人中标之后，未依招标规则约定与招标人签订相应合同、缴纳费用的，招标合同中的投标保证金作为违约金支付给招标人，兼具惩罚性和补偿性，但具体数额以违约行为给当事人造成的损失为基础进行调整。招标人在招标过程中存在过错的，适当减少违约金。若在中标人违约之后再行招标的以挽回部分损失的，违约金中亦须相应扣减该部分损失。

本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。