之后，原告认为其所购买的商品房与样品房、参考示意图的房屋户型不一致，在卫生间旁有一根方形柱子（柱子内为消防设施），致使房屋不能方正，房屋利用上存在缺陷，于2012年2月通过EMS向被告寄发申请延期支付首付款的知会函，要求退房，被告拒收该函。2012年5月，被告要求原告交付首付款，签订《商品房买卖合同》。原告再次向被告寄发回复函，要求被告退还定金，但被告仍拒收。

双方遂起纠纷，诉至鼓楼法院。原告向法院提交的装修参考示意图上明确注明房屋户型“仅供参考，不作为合同要约”，审理中讼争房已出售给他人。鼓楼法院经审理判决驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉，福州中院审理后改判，由被告向原告返还定金50000元。

法院观点：
鼓楼法院：原、被告签订的《商品房定购书》并未约定户型，被告印发的装修参考示意图亦明确注明不作为合同要约。原告的诉状中写明，其在签订《商品房定购书》前反复向被告强调其要买的商品房是方方正正的，要与样品房的户型一致，否则不要，但定购书中并未体现上述约定。故原告以所购商品房与被告员工介绍的户型不一致为由，要求被告双倍返还购房定金的诉讼请求，缺乏相应证据为凭，原审法院不予支持。
福州中院：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”上诉人（原审原告）主张其发现购买的商品房户型与被上诉人（原审被告）介绍的不一致时，发《申请延期支付首付款的知会函》、《回复函》等被拒收，被上诉人无诚意解决问题。即便知会函与回复函的内容是否如上诉人所陈述的，无法确定，但是仅凭快递单上描述的材料名称也可以认定上诉人通过函件与被上诉人进行协商的事实。商品房户型是决定购买商品房的重要因素，由于定购书对户型没有明确约定，上诉人主张其发现商品房户型与样板房户型不一致时与被上诉人协商要求退换，符合常理，因此其在协商未果的情况下未支付首付款，不构成违约。

被上诉人二审中陈述其有提出来更换房屋并与上诉人电话联系，要求上诉人交首付款。同样的，虽然被上诉人与上诉人电话联系的内容无法确认，但电话联系也说明了双方进行了协调。由于上诉人与被上诉人未能协商一致，导致上诉人未缴纳首付款直至未签订商品房买卖合同，属于因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立，上诉人所缴纳的定金50000元，被上诉人应当予以返还。

综上，一审法院对本案的定性处理不当，本院应予以纠正。

蔡思斌律师评析：

在房屋买卖实务中，购房的原因多种多样，其中影响购房的重要因素因人而异、各不相同。无论是房屋订购、预约、认购、预售或销售合同，买卖双方就影响购房的条件、因素达成一致并写入房屋买卖合同后，对买卖双方均具有约束力。若实际交付的房屋与约定不符，买方可据此向卖方追究相应的违约责任，包括违约金或扣减相应价款等，由当事人在合同中约定。

若没有约定，由当事人具体协商确定如换房、调整价款、交房时间等。当事人可通过信函、电话、邮件等方式与对方沟通，表明己方为补救合同已采取努力措施。最终合同未签订或者无法履行，属不可归责己方的原因。否则，若引起纠纷诉至法院，很可能被认为存在过错，需要承担一定的违约或赔偿等责任。

当事人无法协商达成一致的，则视具体情况而定。价格、面积（建筑面积和套内建筑面积）、质量等必备条款，以及房屋是否抵押、查封、权属争议等影响房屋交易价值的因素，关系合同目的实现，是买卖双方首先考虑的重大事项，买卖合同中未明确约定或约定不明，买卖双方又难以协商一致时，属于因不可归责于双方事由，合同未订立或无法旅行时，双方所受价款等应相互返还。此外，影响购房的因素还有房屋结构、户型、朝向等房屋自身条件，和周边景观、学校、医院、交通等配套资源，虽在卖方的宣传资料中体现，亦是买方购房的目的，但在买卖合同中没有明确约定，只能由法官结合具体案情判断是否属于影响买房购房的重要因素，属裁量权范围。结合福州地区大量房产案例，房屋户型、朝向影响居住和使用质量，周边学校的配套情况事关学区房问题，影响家庭子女教育，一般都可认定为影响购房的因素。

本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。