原告秦虎育有一子秦飞跃。2015年，案外人秦飞跃以原告名义与案外人杨瑜签订《房屋买卖合同》，约定将位于福州市鼓楼区的讼争房屋出售给杨瑜。同日，秦虎（甲方）、杨瑜（乙方）与被告锦城中介公司（丙方）签订《交易服务合同》，由丙方提供中介服务。合同第三条约定，甲方违反《房屋买卖合同》导致乙方解除该合同及本合同的，甲方无权要求丙方退还该房屋权属材料原件……若甲乙双方无法协商一致且乙方也不向人民法院提起相关诉讼，甲方在乙方解除《房屋买卖合同》及本合同半年后有权要求丙方退还前述材料原件。同日三方还签订了份《居间服务合同》。订约后，秦飞跃向中介公司交付了讼争房屋的房产证和土地证。

不久，原告发《律师函》给被告，载明对秦飞跃未经其授权擅自签订的合同不予追认。之后，买方杨瑜以甲方违约为由发函解除买卖合同。争议由此而起，原告诉至鼓楼法院，要求二被告返还上述房屋权属资料。鼓楼法院审理后判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，福州中院判决撤销一身判决，由中介公司向上诉人（原审原告）返还房屋产权证和土地证。

法院观点：
鼓楼法院：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。但本案中，被告占有原告的房产证和土地使用权证系基于《交易服务合同》、《居间服务合同》约定，并不是无权占有。再者，根据原告庭审中陈述，房产证和土地使用权证系原告交付给秦飞跃的，原告主张返还原物也应向秦飞跃主张。故原告返还原物之诉请无事实和法律依据，法院不予支持。

福州中院：案外人秦飞跃以上诉人秦虎名义与被上诉人锦城中介公司签订《交易服务合同》时，并未向被上诉人锦城中介公司出具上诉人秦虎的授权委托材料。上诉人秦虎向被上诉人锦城中介公司发出《律师函》，明确表示案外人秦飞跃签订的《交易服务合同》未经上诉人秦虎授权，且上诉人秦虎对案外人秦飞跃的行为不予追认。因此，案外人秦飞跃的上述行为属无权代理，其处分讼争房屋权属材料的行为产生的责任，被上诉人秦虎无需承担。

《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，案外人秦飞跃不是讼争房屋权属材料的所有人，又未取得讼争房屋权属材料的所有人的授权，其处分讼争房屋权属材料的行为是无权处分。被上诉人锦城中介公司在明知案外人秦飞跃未提供上诉人秦虎授权委托材料的情形下，仍与案外人秦飞跃签订《交易服务合同》，被上诉人锦城中介公司不是善意第三人，其留置讼争房屋权属材料的行为不是有权取得。上诉人秦虎作为讼争房屋权属材料的权利人，诉请被上诉人锦城中介公司返还讼争房屋权属材料，应予以支持。被上诉人未与上诉人秦虎签订《交易服务合同》并留置讼争房屋权属材料，上诉人秦虎有关要求被上诉人麦田服务点返还讼争房屋权属材料的诉请没有事实和法律依据，本院予以驳回。

综上，判决撤销鼓楼法院原审民事判决，被上诉人锦城中介公司向上诉人返还讼争房屋房产证和土地证。

蔡思斌律师评析：
占有，可分为有权占有和无权占有。当事人基于合法的买卖、租赁、保管、留置或者监护权等事由取得对某物品的占有为有权占有。否则，为无权占有。《物权法》第34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。指的是是返还原物请求权，以相对人是无权占有人为构成要件。相对于自己而言的有权占有人，物权人无权请求返还原物。中介机构在为二手房买卖提供居间和交易服务时，一般会收取房屋的权属资料以协助买卖双方办理房屋的交易和过户手续。此时，中介须审查卖方与房屋所有权人是否一致。若不一致，应当要求卖方提供房屋所有权人出具的代为售房的委托书。

中介持有房屋的权属证书期间就必然涉及关于占有的法律问题，出现纠纷时，中介是否有权占有房屋的权属证书以及应当如何进行处分成为争议焦点所在，本案便是一例。鼓楼法院主张原告虽然是讼争房屋权属材料的所有权人，但中介公司基于《交易服务合同》、《居间服务合同》的约定合法取得了讼争房屋权属材料，是有权占有，因此原告只能请求卖方（案外人秦飞跃）返还原物。但仔细思量，鼓楼法院忽略了原告已发出《律师函》，对卖方秦飞跃擅自出卖讼争房屋的行为不予追认。秦飞跃向中介公司出卖讼争房屋和交付房屋权属材料属无权处分，中介公司持有这些权属材料是无权占有，原告作为所有权人当然有权请求其返还讼争房屋的权属材料。福州中院在二审判决中对此予以纠正。并且，福州中院在判决中强调了中介机构事先未合理审查卖方人是否有权出售讼争房屋及处分相关权属材料，主观上亦非善意，其持有讼争房屋权属材料不是有权取得、有权占有，应当予以返还。据此，明确了在二手房买卖中中介机构事先应当合理审查出卖人是否有权处分房屋权属材料的权利，否则，发生权属材料发生灭失损坏等情况，中介机构不仅要向交付权属材料的出卖人承担违约责任，亦需要向权属材料的所有权人承担侵权责任。这责任可是大大滴哟。

本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。