2005年，以原告为买方，被告为卖方，双方签订了一份《卖房协议》，约定如下：被告因拆迁分得台江区一套房屋，现将该套房屋卖给原告。该房屋卖价为107000元，先付给100000元，余下5000元待房产证（产权）转为原告为止结清。因新房产权证未发下来，被告应办理完整所有的手续至房产证收到并经房产交易将产权转为原告为止。原、被告均在买房协议落款处签名捺手印外，亦有见证人处签名捺手印。
合同签订后，原告向被告支付了购房款102000元，被告亦将讼争房交付原告使用至今。根据讼争房屋所有权证书记载，登记时间为2013年11月12日，房屋所有权人是被告。而后，原告要求被告协助办理讼争屋产权过户登记手续，被告未予配合，故原告诉至台江区人民法院。办案人员到被告居住处送达应诉材料时，确认其患老年痴呆症已两年有余，无民事行为能力，由其子女作为法定代理人参加诉讼。台江法院经审理后，认定房屋买卖合同有效，判决被告协助原告办理讼争房屋过户手续。
法院观点：
台江法院：虽然被告在转让讼争屋时尚未取得台江区单元房的房屋权属证书，但讼争屋权属是明晰的，其有权对讼争屋进行处分。且根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告现在虽然为无民事行为能力人，其法定代理人不认可其出售讼争房的行为，但根据原告提供的《房屋产权受权书》、证人的证言以及本院的调查，且原告已在讼争房内居住多年，被告均未提出异议的事实，本院认定原、被告就讼争屋所签订的《卖房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该协议签订后，原告依约支付了购房款，并实际占有使用讼争屋，根据上述《卖房协议》的约定，被告应协助办理将讼争屋的产权转移登记至产原告名下的相关手续。同时根据《合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”以及《福建省城市房屋产权登记条例》第八条第一款第（一）项规定：“有下列情形之一的，当事人双方或者多方应当共同申请房屋产权登记：（一）买卖；”故被告作为讼争屋的出卖人负有将房屋所有权转移给买受人即原告陈成美的法定义务。
蔡思斌律师评析：
通常，房屋要进入市场交易，需备齐有效的土地证、房产证等权属证书。但实际中常见熟人之间以“先上车后补票”的方式进行交易，即在房屋权属证书未齐备之前，便先行买卖房屋，嗣后办理房屋产权变更登记等手续。而本案判决从实务层面确认权属清晰的房屋，即使尚未取得房屋权属证书亦可进行买卖，出卖人应当依约交付房屋并协助办理过户。
从律师的视角而言，在所有权人尚未取得权属登记时，房屋的公示登记程序不完整，对外公示效力存在缺陷，若此时买卖房屋存在较大的交易风险，买卖双方都可能以房屋尚未办理权属证书，处分权欠缺、买卖合同存在效力瑕疵、履行不能等为由而拒绝履行。而在此情况下，买受人要求出卖人协助办理房屋产权移转登记手续，须较为完整的证据链条支持房屋买卖的事实，包括出卖人有权处分房屋的依据、合法有效的书面买卖合同、购房款支付凭证、房屋占有的移转和居住事实等。因此，买卖尚未办理权属证书的房屋，当事人应小心谨慎向律师咨询相关的法律意见，评估交易的可行性，避免不必要的纠纷以至日后需诉至法院解决，影响房屋价值的实现。首先，应确认房屋的权属并取得有效证明文件。同时，房屋买卖合同应当由专业人士起草或者经律师审阅修改，以确保合同条款设置利于己方履行，买卖合同于法有效，对争议解决也约定明确。如此，又怎会怕房子还没下办产权证呢？！
本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。