李烈与原告张子欣系夫妻关系，共生育有三个子女。李烈是被告福州市房地产开发总公司聘用的财务顾问。李烈名下住房位于福州市仓山区，为工作及生活方便，经向被告单位申请后，1995年被告将坐落于福州市鼓楼区单元房安排给李烈。李烈对该房屋进行装修后，于1997年入住。同时，李烈将其位于福州市仓山区单元房交付给被告。2000年7月10日，福州市房地产开发总公司工作人员向时任公司法定代表人递交报告，该《报告》主要内容记载如下：“为解决聘用老同志李烈住房问题，总公司将鼓楼区单元房与李烈住房仓山区单元房对换（该房已由我公司安排使用多时），请批准给予办理换房（产权交换）手续，并按房管部门规定各自缴费。”法定代表人在该报告上签署同意意见。

双方虽已实际换房并长期居住，但未办理房屋权属的变更登记。坐落于福州市鼓楼区单元房福州市房地产开发总公司；坐落于福州市仓山区单元房产权人是李烈。

2008年2月25日李烈去世。其子女放弃对房屋的继承，由原告张子欣继承。因无法办理李烈生前交换取得的鼓楼区单元房的过户手续，2013年原告将被告福州市房地产开发总公司诉至鼓楼区人民法院，主张该讼争归其所有并有被告协助办理产权过户手续，法院判决支持原告的诉求。被告（上诉人）不服上诉，福州中院维持原判。

法院观点：

鼓楼法院：1995年，李烈将其所有的位于福州市仓山区单元房与被告福州市房地产开发总公司所有的位于福州市鼓楼区单元房互换后，各自居住使用至今。根据1995年双方互换房产时的真实意思表示、2000年7月10日的报告内容、以及结合福州市房地产开发总公司原法定代表人的证言，可以认定双方在相互自愿的基础上采用等价的方式交换住房，该行为不违反法律法规的强制性规定，合法有效。坐落福州市鼓楼区单元房应归属李烈所有。李烈已去世，其子女（继承人）已表示放弃对本案李烈房产的继承权，因此，该房产由原告张子欣继承，产权归张子欣所有。

福州中院：福州市仓山区单元房产权系李烈所有，福州市鼓楼区单元房产权系上诉人所有；李烈因工作、生活需要，于1995年向上诉人申请互换上述房产。此后，李烈对鼓楼区单元房进行装修后并入住，同时将仓山区单元房交由上诉人使用，后又将房产所有权证原件交至上诉人处，双方各自实际使用管理上述房产，至今已十几年。根据以上事实和2000年7月10日的《报告》、上诉人原法人代表的证言等证据，可以认定上诉人与李烈之间实际达成了房屋互易的协议，并已实际履行，该法律关系和行为系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。一审法院认定鼓楼区单元房已归李烈所有并无不当。

蔡思斌律师评析：

按现行有效的《物权法》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力（但法律另有规定的除外）。本案房屋交换协议达成并实际履行时，《物权法》尚未颁布（自2007年10月1日起施行），并不适用《物权法》关于不动产物权变更须经依法登记后发生效力的规定。况且，不动产登记产生对外的公示和对抗效力，未办理变更登记并不能改变李烈与公司已经以实际履行交换房屋权属的事实。本案按照《民法通则》及相关规定，双方实际交换了房产证并各自实际居住至今，即便未变更房产证权属人，也不影响房屋权属已实际变更的事实。本案原、被告系一般民事主体，进行交换的房屋属各自名下所有，不属于国家或集体所有等需要进行相关行政审批的房屋。一般而言，一般民事主体在平等自愿的基础上采用等价的方式交换住房的，该房屋互易行为不违反法律法规的强制性规定，合法有效。