2002年被告闽清一中意欲将一套房屋出售给本单位教职员工。原告不是被告单位教职员工，无购房资格，遂委托被告单位某教职员工以其名义代原告购得该房，该员工与被告签订一份《购房协议书》。2010年，该房c屋被纳入拆迁范围，受托购房职工与被告因该套房屋发生纠纷，诉至闽清县人民法院。因诉争房屋土地使用权取得方式是划拨，出卖前未办理前置审批手续，法院确认《购房协议书》无效，福州中院二审维持原判。
之后，因《购房协议书》无效，原告向闽清法院起诉，要求被告赔偿房屋增值部分的损失。福清法院判决，被告返还购房款，按70%的过错程度赔偿房屋增值部分的损失（套房升值部489411*70%=342587.7元）。被告不服上诉（上诉人），福州中院维持原判。
法院观点：
闽清法院：本案诉争的房屋土地使用权取得方式是划拨的，对此，原、被告双方均没有异议。以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，必须按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，被告在未报批的情况下，应当知道房屋不能买卖，房屋买卖发生后，被告又未积极履行报批手续，依约办理买卖房屋产权的过户手续，且又在房屋出售9年后，以房屋买卖违反法律规定为由主张合同无效，故应承担主要责任。原告在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。由于本案买卖的房屋时间跨度较长，根据本地市场行情，房价确有存在上涨因素，原、被告买卖的房屋存在的升值价值部分，应予以折价处理。根据评估报告，房屋拆迁时，套房市场价值为581947元，扣除装修价值和当年的房价，套房升值部分为489411元。对套房升值部分，根据双方过错责任，按一定比例进行赔偿或分割。因此，对本案中的套房升值部分按7：3的比例进行分割，原告所得部分489411元×70%=342587.7元，被告应予以赔偿原告。
福州中院：双方当事人争议的焦点在于一审对过错责任的划分是否适当。本案诉争的房屋土地使用权取得方式是划拨的，被上诉人闽清一中在诉争房屋买卖发生后未积极履行报批手续，依约办理诉争房屋产权的过户手续，且该房屋出售9年后，诉争房屋买卖合同被认定无效，被上诉人对此应承担主要过错责任；上诉人陈祥湍购房前不严格审查讼争房屋产权情况，亦应对此承担次要责任。一审按被上诉人、上诉人分别承担70%、30%的责任适当，故一审判决被上诉人赔偿上诉人诉争房屋升值部分金额的70%即342587.7元是正确的。
蔡思斌律师评析：
按照国务院的规定，以划拨方式取得国有土地使用权的房屋，在上市转让前应先报相关政府部门审核批准，并补足相应的土地出让金，否则，房屋买卖合同因违反强制性规定而无效，买方未取得房屋所有权。根据福州中院的裁判观点，卖方未事先办理相应的审批手续，使得房屋在出售时即存在权利瑕疵，已有过错在先。又在房屋出售多年间未补办履行报批手续，导致房屋买卖合同因违反法律规定无效，应承担主要过错责任，对房屋增值部分依过错程度少分或不分，对买方的损失按过错程度进行赔偿。总结办理二手房买卖案件的实务经验，买方的损失主要是购房款、房屋装修款、房屋增值部分及相应的利息。在此，蔡思斌律师提醒，在买卖二手房时为避免日后纠纷，买方应谨慎确认待售房屋权属证书(房屋所有权证、土地使用权证)是否完备，房屋上是否存在抵押、冻结等权利负担，卖方须买方是否在限购范围之内。除了审核对方提供的纸质材料，可亲自或委托律师至相关部门查询实际情况。可定期确认直至房屋过户完成、购房款结清。
二手房买卖中，房屋买卖合同履行多时之后，在合同无效或者被撤销，应如何处理买卖双方已经相互支付的对价，讼争房屋的增值如何分配？法院通常会在房屋买卖合同被认定无效后，根据双方在缔约、履行过程中的过错责任，按一定比例进行赔偿或分割房升值部分。对过错程度的认定，属法官的裁量权，依合同约定、实际履行情况、当事人提交的证据确定。其中，买卖合同签订时、房屋过户时、购房款支付时等几个关键的期限节点上的履行行为，对当事人的过错认定影响较大。
本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。