案情简介：

原告是晋安区新店镇农民，被告是闽侯县农民。2007年，原告作为卖方与被告签订《房屋买卖合同》，将其名下晋安区新店镇的一座房屋出卖给被告，相应的土地使用权一并转移。当日，原告收足房款，并将房屋交付被告使用至今。

2015年原告向晋安法院起诉，主张被告均非新店镇的村民，与原告不在同一集体经济组织，不具有购买原告本村宅基地使用权的主体资格，双方的买卖合同违反国家有关规定，应属无效。请求判决确认《房屋买卖合同》无效并由被告返还房屋。

被告则反诉：被告与原告均系农民身份，被告虽购买原告的房屋，土地所有权仍是集体所有，且被告在购房后装修、居住使用多年年，双方之间的房屋买卖合同并无违反法律规定，请求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，原告（反诉被告）应协助被告（反诉原告）办理上述房屋过户手续。

晋安法院的判决支持被告的反诉请求。

法院观点：

晋安法院：《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国《土地管理法》、《物权法》、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条“农村的住宅不得向城市居民出售。”及国务院2004年12月发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》“加强农村宅基地管理、禁止城镇居民在农村购置宅基地。”等法律政策中关于农村房屋买卖的相关规定，仅限制、禁止城镇居民在农村购买宅基地或住宅，禁止集体土地用于非农业建设用地，对于农民购买农村住宅并无禁止性规定。

本案被告虽非原告所在集体经济组织成员，但均系农民，其购买的房屋宅基地所有权仍属原村集体，并未违反城市与农村二元土地管理制度。原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反国家政策，虽未完成过户登记手续，但仍为有效合同。且被告已付清房款，并实际占有使用多年，双方应继续履行房屋买卖合同，原告（反诉被告）应协助被告（反诉原告）办理有关房屋过户手续。原告主张被告均非本村集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖合同无效的理由，不能成立，且于法无据。故原告的诉讼请求，应予驳回。

蔡思斌律师评析：

国家保护农村土地的政策由来已久，有其历史和现实原因，目的在于防止有限的农村土地被用作非农业用途。在政策、法律法规中关于农村房屋买卖的规定，主要是禁止集体土地用于非农业建设用地，限制、禁止城镇居民在农村购买宅基地或住宅，以确保土地性质仍属于农业用地，所有权属于原村集体所有。对于农民购买农村住宅法律并无禁止性规定，若土地及土地上的房屋仍在本村范围内流转、仍用于农业建设，非本村农民购买本村房屋也是可行的，相应的买卖合同合法有效。

当然，本案还有一个可以延伸思考之处，若买方在购买农村房屋之后由农村户口转变为城市户口，是否与法律的强制性规定相悖，买卖合同是否应当继续履行？若不履行又将如何处理已相互交付的房屋和价款？一个身份的变化引发一连串的思考和疑问，从法律视角看日常生活也是别有一番趣味。

本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。