2015年，原、被告及房地产代理公司三方共同签订《房产买卖代办合同》。合同约定，被告以196万出售仓山区的单元房。合同签订后，被告逾期交房累计46天，原告按约定支付购房款84万。
《房产买卖代办合同》第18条第一款：”除甲、乙双方另有约定外……从逾期交付之日起甲方需按成交价款每日万分之五向乙方支付违约金”及《房产买卖合同》第19条：自违约行为发生之日起违约方需按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金及因此而产生的律师代理费、差旅费等其他费用。
因此，原告向台江法院起诉，要求被告依合同支付违约金（以196万为基数计算），并承担诉讼费、律师费。被告辩称违约金明显偏高，应予调整。台江法院判决被告按已付房款计付违约金，并承担律师费。
法院观点：
台江法院：被告逾期将诉争房屋交付给原告，已构成违约，原告有权依照合同的约定要求被告支付违约金及律师费用。关于被告辩称违约金过高问题，本院认为，虽然原、被告在合同的第十八条第一款已约定被告逾期交房的，应按成交价款的日万分之五支付违约金，但原告在交房前只支付原告购房款共计84万，原告在交房前尚有112万元未支付，该笔费用仍处于原告控制、支配之下，原告的损失尚未产生，故原告要求被告按日万分之五支付交房前未支付购房款112万的违约金，本院不予支持。故判决被告陈英于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金（以840000元为基数，按日万分之五标准计算）及律师费。
蔡思斌律师评析：
实务中，法院未必会全额支持房屋买卖合同中约定的违约金，主要以合同约定为参考，根据合同实际履行情况、违约程度和守约一方的损失，对违约金进行调整。常见计算方式有：固定数额的违约金；将违约金确定为成交价或已付房款的利息损失，按银行同期存款利息的若干倍计付；合同中已约定以房屋总价或已付款为基数，按万分之几或日万分之几计，法院酌情调整幅度。
台江法院对本案的裁决体现了当前福州法院采用的一种违约金确定方式，合同虽然约定按照成交价款为基数计算违约，但台江法院的观点是已付房款属于因违约行为产生的现实损失，以此为基准计算违约金亦较为合理，契合违约金的补偿性质。
本文摘录于福州法院家事审判观察汇编。福州法院家事审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。