诉争房屋坐落于福州市仓山区，原、被告为了防止诉争房产被执行变卖，于2011年11月23日签订《房地产买卖契约》，原告将诉争房95%产权份额以15万出售给被告。12月26日，原告将诉争房95%产权份额过户至被告名下。被告并未支付15万购房款。

2012年10月7日，原告与被告及案外人郑惠珍、李晓云（郑惠琳之女）签订《协议书》，原告为偿还银行透支款，原告将其所有的诉争房过户至被告女儿李晓云名下，用于变卖偿还原告向原告姐姐郑惠珍及被告所借的借款。

2014年9月10日，原告向仓山区人民法院起诉。诉讼中，诉争房仍登记为原、被告按份共有，原告占5%产权份额，被告占95%，并由被告居住。原、被告在庭审中确认为防止诉争房产被执行才签订《房地产买卖契约》并办理过户手续。仓山法院判决确认《房地产买卖契约》无效，被告将95%房屋份额返还过户至原告名下。福州中院二审维持原判。 

法院观点：

仓山法院：诉争房95%产权面积为117平方米，购房款15万元，每平方米价款为1277元，明显低于市场价格。原、被告双方在庭审中确认系为了防止诉争房产被法院执行，才签订了《房地产买卖契约》并办理了诉争房的过户手续，该行为属于以合法形式掩盖非法目的，应为无效。

福州中院：《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”本案上诉人与被上诉人在一审中均确认签订讼争《房地产买卖契约》是为了防止讼争房产被法院执行，故一审法院认定签订讼争《房地产买卖契约》，系以合法形式掩盖非法目的，并认定讼争《房地产买卖契约》无效符合法律规定，本院予以维持。

鉴于上诉人提出了诉讼时效的问题，福州中院确认合同无效不属于债权请求权，不适用诉讼时效的规定，故上诉人该主张不能成立，本院亦不予采纳。

蔡思斌律师评析：

原被告为亲姐弟关系。原、被告为非法目的而低价买卖讼争房屋，在被告十分配合的情况下，合同约定份额已过户至被告名下，基本实现了预期目的。原告为何还要向法院起诉，请求确认《房地产买卖契约》无效呢？这其中可能存在被告拒绝归还或配合办理再次过户及转移手续的因素，但也有可能出于规避了回购交易可能涉及的各种税费的目的。

本案另一个意义是福州中院以实际裁判案例，再次确认了合同无效不属于债权请求权，不适用诉讼时效的裁判规则。

本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。

案例索引：

福州市中级人民法院（2015）榕民终字第1574号“郑文辉与郑惠琳房屋买卖合同纠纷”，见《郑文辉与郑惠琳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长徐敏洲，代理审判员符海燕、刘启鸣），载《中国裁判文书网》（20150729）。 

网址导引：

http://openlaw.cn/judgement/319afa19c9bc47c79d23377f4ca03221?keyword=郑文辉与郑惠琳房屋买卖合同纠纷