裁判主旨：将宅基地使用权转让给本集体经济组织以外的自然人的协议是无效的。无效协议自始没有法律约束力，不存在解除的问题，因该协议所取得的财产应予以返还。

案情简介：

2004年，因江阴钢铁项目建设需要，相关政府部门计划征用被告坐落于江阴镇何厝村钱塘组的房屋及其土地，为此，被告庄雪伟与福州市土地发展中心江阴分中心、江阴镇人民政府签订了《江阴钢铁项目房屋拆迁安置协议书》，根据该安置协议书，被告拟可以取得在安置区编号为D1-04-06号新村宅基地一宗，宗地面积191.10平方米。2004年11月份，原告严华顺、被告庄雪伟双方签订了一份《厝地转让协议书》，约定：被告将上述拟取得的宅基地以10.1万元价格转让给原告。协议签订后，原告依约向被告支付了10万元的宅基地转让款。此后，双方一直交涉等待政府拆迁安置方案的实施等相关事宜。直到今年，原告才得知，因其他村庄有类似的拆迁安置，上述宅基地被政府部门安置给其他村庄的安置户。现双方合同目的无法实现，原告有权依法解除双方签订的《厝地转让协议书》，被告除了应返还10万元宅基地转让款外，还应赔偿原告该款项被占用期间的利息损失。

法院认为：

福清法院：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，宅基地的所有权归农民集体所有，宅基地使用权主体是特定的农村居民，每户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以上规定，反映出宅基地由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权的不得向本集体经济组织以外的人转让。

本案被告将其因拆迁拟安置的位于安置区编号为D1-04-06号新村宅基地使用权转让给本集体经济组织以外的自然人即福清市江阴镇田头村村民严华顺（即本案原告），双方签订的《厝地转让协议书》违反我国法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，应当认定该协议书为无效协议。因此，原告主张因被告履行不能而要求解除该协议的诉请，本院不予支持。无效协议自始没有法律约束力，因该协议所取得的财产应予以返还。被告已收取原告所给付的宅基地转让款人民币100，000元应当返还给原告。鉴于现该编号为D1-04-06号新村宅基地已被安置给案外人庄子明，原告并未实际取得，故原告无须返还该宅基地。双方在签订上述《厝地转让协议书》时，均应知道农村宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的人转让，对此双方均存在过错，故原告所主张的利息损失，本院不予支持。

蔡思斌律师评析：

对于宅基地使用权不能卖给本集体经济组织以外的自然人的强制性禁止规定已经是非常明确的了，那么如果是农村的住宅买卖呢？我国《土地管理法》、《物权法》、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条“农村的住宅不得向城市居民出售。”及国务院2004年12月发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》“加强农村宅基地管理、禁止城镇居民在农村购置宅基地。”等法律政策中关于农村房屋买卖的相关规定可知，仅限制、禁止城镇居民在农村购买宅基地或住宅，禁止集体土地用于非农业建设用地，对于农民购买农村住宅并无禁止性规定。

因为尽管购买农村住宅的农民非此集体经济组织成员，但均系农民，其购买的房屋宅基地所有权仍属原集体，并未违反城市与农村二元土地管理制度。而在福州市晋安区人民法院也有相关的判例肯定此观点。

案例索引：

福清市人民法院（2015）融民初字第4721号“严华顺与庄雪伟买卖合同纠纷”，见《严华顺与庄雪伟买卖合同纠纷一审民事判决书》（审判长郑开怀，人民陪审员严华官、郑龙杰），载《无讼案例》（20151208）。

网址导引：

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=c0a6b0dd-cf62-4b52-9eb0-afe7ac64799d