关键词：房屋买卖合同 未约定 交易习惯 同时履行

裁判主旨：房屋买卖合同中并未明确双方履行合同的先后顺序，在产生分歧后，按照合同有关条款或者交易习惯仍无法确定的，法院可能会认定双方应同时履行义务。

案情简介：

2014年10月20日，吴阿东、刘华签订《房产预约买卖协议》，约定刘华将讼争房屋出售给吴阿东，总价共计230万元。并在签订协议当日向刘华支付购房定金10万元；双方同意吴阿东将上述购房款分两次支付给刘华，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为：吴阿东于2014年10月20日向刘华支付10万元；吴阿东于2015年3月10日前到房管局办理过户或到公证处办理委托公证，并于2015年3月10日前向刘华支付110万元；刘华应于收到定金后将房产交付给吴阿东使用。

再查明，吴阿东在本案诉讼中，提出财产保全申请，原审法院于2015年5月15日作出（2015）思民保字第439号民事裁定书，查封讼争房产与吴阿东提供的担保房产。吴阿东为此支付财产保全费2484元。

法院认为：

思明法院：《房产预约买卖协议》未能继续履行的原因。原审法院分析认为，《房产预约买卖协议》第5条第2项约定“乙方于2015年3月10日前向甲方支付人民币壹佰壹拾万元整”；第14条约定“甲、乙双方保证于2015年3月10日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记”；第21条双方约定的其他事项第1项约定“经甲、乙双方协商同意于2015年3月10日前到厦门市房管局办理过户或到公证处办理全权委托公证”。由于协议并未明确双方履行合同的先后顺序，在产生分歧后，未按约定于2015年3月10日履行支付房款、办理房产交易手续或者办理公证委托，且此后亦未能就争议达成一致意见。

根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，按照合同有关条款仍无法明确双方履行之先后顺序，刘华虽然主张根据交易习惯，吴阿东应先支付首付款再办理过户，但并未对此主张提供相应的证据。因此，原审法院认定双方应同时履行。吴阿东、刘华均未依约完全履行合同义务，双方均构成违约，应各自承担相应的责任。鉴于双方无法就继续履行合同达成一致意见，客观上无法继续履行合同，因此吴阿东要求解除与刘华之间的《房产预约买卖协议》中关于房屋买卖的合同条款的诉求，法院予以支持。合同的解除具有溯及力，合同尚未履行的，终止履行，已经履行的，应当恢复原状。

吴阿东已向刘华支付的购房定金10万元以及按揭款58000元，应当予以返还（按揭款利息不予支持）。合同因双方原因解除后，其中的定金罚则即不再适用，吴阿东主张由于刘华拖延办理房屋过户导致合同履行不能，致使吴阿东损失房屋差价10万元，但吴阿东未能举证证明房屋差价损失的事实存在以及数额认定依据，因此对于吴阿东要求刘华支付房屋差价损失的诉求，不予支持。最后，关于刘华支付的保全费，亦应由双方各负担一半。

厦门中院：吴阿东与刘华均认可协议中约定“吴阿东于2015年3月10日前到房管局过户或公证处办理委托公证向刘华支付人民币110万元整”的内容为同时履行顺序，故吴阿东与刘华应承担各自依协议履行义务的举证责任。从吴阿东提供的账户对账单等证据无法证实其于2015年3月10日已备足110万元购房款，故其主张依约完全履行合同义务的主张缺乏相关证据证明，本院不予采信。吴阿东与刘华均未依约完全履行合同义务，构成违约，应各自承担相应的责任。刘华理应向吴阿东返还购房定金10万元及按揭款58000元。吴阿东主张刘华应双倍返还定金并支付按揭款利息、房屋差价损失、律师费的请求缺乏法律依据，原审判决不予支持并无不当。

蔡思斌律师评析：

在房屋买卖合同中，所约定的条款不可能穷尽实践中出现的所有情况。当合同对双方当事人对履行义务的先后没有约定，而双方又不能达成一致时，一般是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”可是如果依此条款仍无法确定的情况下，法院就有可能判令双方应同时履行义务，上述案例即属此列。

案例索引：

厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第4418号“吴阿东与刘华房屋买卖合同纠纷”，见《吴阿东与刘华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长林巧玲，审判员柯艳雪，代理审判员许莹），载《中国裁判文书网》（20151215）。

网址导引：

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=1aec68cd-2cc5-4490-9f85-0c0489c26c77