裁判主旨：买卖双方对于交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定优先的原则处理。买方无权再要求买方按照法律规定履行面积误差超过3%部分双倍返还的赔偿。

案情简介：

2006年10月10日，原告张小华与被告福建香樟林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发的位于晋安区桂香街66号桂香山庄的D座14层单元房，建筑面积99.79平方米。合同第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生误差，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：……（2）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还。合同签订后，原告按约付款，被告于2007年1月7日将该房交付原告使用。被告于2012年11月26日取得讼争房屋在内的《房屋面积成果表》，该表载明讼争房屋面积94.2平方米，比合同约定的面积减小了5.59平方米。之后，原告诉至原审法院。

法院认为：

晋安法院：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”，讼争合同第5条面积确认及面积差异处理条款约定：“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还人”，并无约定误差超过3%部分应双倍返还，该条款是以字体加粗的方式记载于合同中的，应认定为是双方自愿达成的对面积误差部分房款如何返还的一种特别约定，对双方均有约束力，被告应将误差部分的房价款38091.99元（5.59平方米x6814.31元／平方米）返还给原告。原告要求面积误差超过3%部分的房价款应双倍返还，原审法院不予支持。

被告于2012年11月26日取得包括讼争屋在内的《房屋面积成果表》时，就已经知道讼争屋套内面积为94.2平方米，比合同约定的面积小了5.59平方米，但其未及时将面积差价款退还给原告，因此应以差价款38091.99元为基数按中国人民银行同期存款利率向原告支付利息。

福州中院：根据讼争《商品房买卖合同》第五条系双方自愿达成的对面积误差部分房款如何返还的约定，不存在约定不明或对买受人不公平、不合理的情形，故一审法院据此约定认定被上诉人应按合同约定的购房款返还面积差价款并无不当，本院予以维持。

蔡思斌律师评析：

虽然我们平时对房屋买卖中存在面积的误差的双倍赔偿原则了解较多，但却常常忽略了约定优先的原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”所以，即便是索赔也是有原则的。如此案件提起诉讼，实为不智，徒耗精力与金钱。

案例索引：

福州市中级人民法院（2015）榕民终字第1582号“张小华与福建香樟林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”，见《张小华与福建香樟林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书》（审判长徐敏洲，代理审判员符海燕、刘启鸣），载《中国裁判文书网》（20150729）。

网址导引：

http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/fj/fjsfzszjrmfy/ms/201507/t20150729_9804880.htm