裁判主旨：若房屋的所有权人系房屋抵押贷款银行另一笔债务的连带保证人，因为该笔担保借款尚未清偿，银行以出卖人尚有巨额担保债务未清偿为由，不同意对讼争房屋予以解押，是能得到法院支持的。
案情简介：
讼争坐落于福州市晋安区岳峰镇连江北路566号汇诚和源居4号楼306单元房屋系被告游锦堂所有。2013年8月20日，原告洪清荣与被告游锦堂签订一份《房屋买卖合同》，合同约定被告游锦堂将上述房屋以人民币133万元的价格卖给原告洪清荣，由原告先付购房款33万元，余款100万元在2013年10月30日前结清，被告应在2013年12月31日之前将房产过户至原告名下。同日，被告游锦堂出具委托书，委托贾巍、陈瑛二人办理讼争房产的解押还款手续，抵押注销手续、交易过户等手续，该委托书经福州市公证处公证。2013年8月23日，原告洪清荣将购房款33万元支付给被告游锦堂。2013年10月17日，原告洪清荣将余款100万元转账支付至贾巍账户。
另查明，被告游锦堂于2012年1月6日以以本案讼争的房屋抵押向第三人福建福州农商银行股份有限公司建新支行贷款98万元，双方约定借款时间自2012年1月6日起至2015年1月5日止，该债务及利息目前被告游锦堂尚未清偿。2013年5月20日，被告又与第三人福建福州农村商业银行股份有限公司建新支行签订一份担保声明书，约定由被告游锦堂以其所有财产和收入为福州成和贸易有限公司的300万元借款承担连带保证责任。该项借款债务人及担保人亦尚未清偿。
现原告诉诸法院要求被告办理讼争房屋的过户手续。
法院认为：
晋安法院：讼争的坐落于福州市晋安区岳峰镇连江北路566号汇诚和源居4号楼306单元房屋已作为抵押物为被告游锦堂与第三人福建福州农商银行股份有限公司建新支行的借款提供抵押，并于2012年1月6日办理了抵押登记，该抵押合法有效，应当予以保护。现第三人主张被告游锦堂有巨额担保债务尚未清偿，不同意对该讼争房屋予以解押。故原告关于过户讼争房产的诉讼请求不能支持。
福州中院：本院认为，被上诉人游锦堂因向农商银行建新支行贷款98万元，将讼争房屋抵押给农商银行建新支行，并于2012年1月6日办理了抵押登记，该抵押合法有效，依法应予保护。同时，游锦堂于2013年5月20日又与农商银行建新支行签订一份《担保声明书》，约定由游锦堂以所有财产和收入为福州成和工贸有限公司的300万元借款承担连带保证责任，由于该项借款主债务人及担保人均未足额清偿，因此被上诉人农商银行建新支行以游锦堂尚有巨额担保债务未清偿为由，不同意对讼争房屋予以解押于法有据，原审判决驳回上诉人洪清荣要求注销讼争房产抵押登记、办理产权过户手续的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，驳回上诉，维持原判。
福州审判观察网分享
蔡思斌律师评析：
本案讼争房屋存在两个担保情况，一个是房屋本身的银行抵押贷款，另一个是因为房屋的所有权人作为连带保证人、以自身所有财产和收入为第三人向银行的借款承担连带保证责任。
对于房屋本身的抵押贷款，《物权法》第一百九十一条明确规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”如果本案房屋只存在银行的抵押贷款，根据上述法律规定，因买受人洪清荣明确表示愿意代出卖人游锦堂偿还贷款及利息，所以此情况下并不存在解除抵押的障碍。
但这个案件真正有意思的点在于，出卖人游锦堂同时还是该银行另一笔借款的连带保证人，因为该笔担保借款尚未清偿，所以银行以出卖人尚有巨额担保债务未清偿为由，不同意对讼争房屋予以解押。而法院也对此予以支持。
蔡思斌律师在此提醒，二手房买卖，存在各种风险在进行。房屋买卖时，应事先弄清楚房屋的担保情况，这不仅仅指房屋的抵押情况，更要关注出卖人是否是其它债务的保证人，因为如果不能够解除房屋本身存在的担保，是没有办法办理房屋的过户手续的。慎之，慎之。
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
福州市中级人民法院（2015）榕民终字第1341号“洪清荣与游锦堂房屋买卖合同纠纷”，见《洪清荣与游锦堂房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长林哲森，代理审判员陈秀瑜、陈碧珍），载《无讼案例》（20150722）。
网址导引：