裁判主旨：若业主所购车位显然超过正常需要，损害了其他业主的利益，且约定的价款明显低于市场价格，将会被法院认定存在恶意串通之嫌，进而不支持业主主张确认其为诉争车位所有权人并要求被告协助其办理所有权登记手续的诉请。
这似乎是个偷鸡不成反蚀把米的故事。有些人总想着通过法院诉讼来达到背后的目的，但这个案件却被法院识破了，直接认定该行为涉嫌合谋串通，侵犯了小区其他业主的权利，从而确定合同无效。虽然被告没有出席，但法院仍然判决原告败诉，有意思。
案情简介：
2007年12月30日，原告启元公司与被告天元公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将福州市鼓楼区五凤街道天泉路38号天元花园第5#幢三层06号车位（下称诉争车位）出卖给原告，价款为1500元。合同签订后，原告向被告支付了1500元价款，被告向原告开具了销售不动产统一发票，并向原告交付了诉争车位，但原告至今未能办理诉争车位的所有权登记手续。2006年12月至2007年12月期间，原告与被告就诉争车位所在小区天元花园内的其他车位，签订了多份买卖合同，原告均于同期起诉至一审法院，所涉车位共35个。另外，原告系鼓楼区五凤街道天泉路38号天元花园9#楼01店面、02店面、03店面的所有人，为天元花园业主。
启元公司向一审法院起诉请求：1.确认福州市鼓楼区五凤街道天泉路38号第5幢3层06号车位的所有权人为启元公司；2.天元公司协助启元公司办理产权过户手续。
法院认为：
鼓楼法院：民事主体之间订立合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖合同》的标的物为车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，而原告与被告买卖车位，未征求小区内其他业主的意见，尽管原告作为小区内三间店面的业主，有购买车位进行使用的需要，但其在小区内购买车位共35个，显然超过其作为业主的正常需要，损害了其他业主的利益，且合同约定的价款明显低于市场价格，原、被告有恶意串通之嫌。故本案的《房屋买卖合同》应属无效，原告主张确认其为诉争车位所有权人并由被告协助其办理所有权登记手续的诉请，不予支持。被告福建天元房地产开发有限公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法予以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条规定，判决：驳回原告福建启元贸易有限公司的诉讼请求。
福州中院：《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”启元公司在案涉小区购买了三间店面，确有购买车位使用的需要，但其向天元公司购买案涉小区多达35个车位，显然已远远超过其作为业主的合理需要。本案并无证据表明天元公司向启元公司出售上述车位时已向小区全体业主进行公示或通过其他方式告知全体业主，给予其他业主同等购买车位的机会，损害了其他业主的利益，且合同约定的价款明显低于市场价格，故一审法院认定案涉《房屋买卖合同》无效，并驳回启元公司要求确认其系案涉车位的所有权人等诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，驳回上诉，维持原判。
蔡思斌律师评析：
《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而本案中，福建启元贸易有限公司虽然是小区业主，却以明显低价购买了高达35个小区车位，且开发商出售该车位时也未向小区全体业主进行公示或通过其他方式告知全体业主，损害了其他业主的利益，涉嫌恶意串通，故相应的《房屋买卖合同》被法院认定无效。本案中开发商作为被告并未出庭，福建启元贸易有限公司作为原告本来只是想通过诉讼途径确权并办理过户，却没想到不仅过户没办成，案涉《房屋买卖合同》还被认定无效，真是赔了夫人又折兵。
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
福州市中级人民法院（2016）闽01民终4320号“福建启元贸易有限公司与福建天元房地产开发有限公司车位纠纷”，见《福建启元贸易有限公司与福建天元房地产开发有限公司车位纠纷二审民事判决书》（审判长吴一萍，审判员符海燕，代理审判员陈碧珍），载《无讼案例》（20161213）。
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