改判要点：夫妻离婚后，因客观原因无法进行协议分割不动产变更登记的，双方对于该不动产所有权的约定可以对抗善意第三人。

案情简介：

程明美与洪道兴于2008年1月16日协议离婚，《离婚协议书》明确约定案涉店面归女方所有，但离婚时案涉店面尚不能办理产权证。洪道兴于2013年11月11日向博亚典当公司典当本案标的房产并签署《典当合同》及《房地产抵押合同》，同日向杨奥齐借款并签订《借款合同》，均以本案诉争标的房产作抵押，并办理了抵押登记手续。后杨奥齐与洪道兴就民间借贷纠纷诉诸法院，法院判决后，对案涉店面以608万元拍卖。

一审晋安区法院观点：

本案中，洪道兴与博亚典当公司、杨奥齐产生债务纠纷产生于其离婚后，当时诉争房产登记在洪道兴名下，离婚协议虽约定案涉房产归程明美所有，但双方未办理过户登记，物权尚未发生变动，故协议的约定不能对抗登记内容具有的公示公信效力。且无证据证明博亚典当公司、杨奥齐借款给洪道兴时知道其与程明美之间离婚协议中关于财产分割的约定，该约定不能对抗善意第三人。故一审法院认为，程明美对本案涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

二审中，程明美提交材料：福州市人民政府办公厅会议纪要[2012]12号，证明上诉人与洪道兴离婚时，案涉店面还无法办理产权证和过户手续，二审法院对该证据予以采纳。

二审福州中院观点：

二审法院认为，《离婚协议书》签订时间早于杨奥齐与洪道兴的借款关系发生时间，结合程明美二审提交的证据，案涉房产因客观原因直至2013年11月8日才办理了房屋产权证，程明美对此不存在过错，综上，程明美享有的是将所有权变更登记至其名下的请求权，应具有排除杨奥齐申请对案涉房产执行的效力。

福州律师蔡思斌评析：

一审法院对于离婚协议中对房屋权属的约定能否产生物权变动的效力的问题，参照《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由该规定可以看出，不动产物权变更登记制度意在保护善意第三人。离婚协议对财产的分割，实质是夫妻双方在婚姻关系存续期间对婚前或婚姻关系存续期间取得财产的处理和安排，本质上是夫妻双方为妥善处理婚姻、子女、财产等问题而达成的夫妻财产约定，双方应尽快依据离婚协议的约定通过办理物权变更手续完成财产的所有权转移；故离婚协议中对房屋权属的约定不直接产生物权变动的法律效力。本案中，因博亚典当公司、杨奥齐借款给洪道兴时不知晓案涉店面系离婚协议中的分割财产，故博亚典当公司、杨奥齐均为善意第三人。

但本案特殊之处在于，夫妻离婚分割财产后，案涉店面系因特殊客观原因无法办理房屋产权证，从而无法通过手续的方式，在程明美与洪道兴之间完成不动产物权的所有权转移。因此在认定不动产物权变更登记时，还应考虑到客观因素对变更登记的影响。

以此案为警示，笔者提出如下建议：夫妻双方在处理离婚分割不动产时，除于《离婚协议书》上达成合意外，还应当进行相应的不动产所有权变更登记，因客观原因无法进行变更登记的，不动产所有权一方不得擅自将该不动产进行抵押或变卖，以保护另一方将所有权变更登记至其名下的请求权。

案例索引：(2019)闽01民终1923号，以上涉及人名均为化名。