《民法典》颁布后

预约合同制度正式确立

买房前签订定金协议并支付定金

是常见的房产交易形式

但从认购到签订正式合同期间

如果买受方与出售方

无法就合同内容达成一致

定金能否退回？

近日

鼓楼法院审理了

这样一起房屋买卖合同纠纷。

2023年2月22日，出售方柳先生与买受方丁女士达成一份《定金协议》，约定柳先生收取丁女士定金30万元，双方约定于2023年3月10日之前签订正式买卖合同并进行交易，双方如不按时签订正式买卖合同并进行交易，则作违约处理。柳先生若违约，则应退还丁女士已付的定金，并再向丁女士支付违约金30万元；丁女士若违约，丁女士则应放弃收回定金的权利，所付的定金视作违约金。当日，丁女士通过银行向柳先生转账30万元定金。

协议签订后，丁女士多次与柳先生就付款方式通过微信和电话进行磋商，多次就《二手房买卖合同》中的付款方式和交付条件进行修改，但双方始终未达成一致意见。

2023年3月30日，柳先生告知丁女士由于双方无法达成合意，决定解除《定金协议》。丁女士主张按照协议约定，柳先生应将30万元定金退还丁女士并支付30万元违约金。柳先生同意退还定金30万元，但不同意再支付30万元违约金。丁女士遂诉至法院，请求判令柳先生退还定金30万元并支付违约金30万元，柳先生亦提出反诉，请求判令丁女士支付30万元违约金。

鼓楼法院经审理认为，丁女士与柳先生签订的《定金协议》系双方当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应按合同约定全面履行各自的合同义务。案涉《定金协议》的性质系预约合同，预约合同的意义，是为在诚信、公平原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约合同创造条件。本案争议焦点在于双方未能最终签订房屋买卖合同的责任归属。本案丁女士与柳先生签订《定金协议》前，虽有对房屋价款支付方式等事项进行磋商，但签订协议时并未对付款方式达成合意。签订《定金协议》后，双方仍对订立房屋买卖合同的条款继续进行协商，后因对付款方式始终未能达成一致意见,导致合同陷入僵局，最终未能签订房屋买卖合同。在上述协商过程中，柳先生多次与丁女士确认付款细节，丁女士提供不同的付款方式供柳先生选择，多次与柳先生沟通协调付款条件及贷款情况，双方均已尽合理努力进行协商，未能签订房屋买卖合同不能简单归责于任何一方，故法院判决柳先生退还丁女士定金30万元，双方均无需向对方支付30万违约金。

法官表示，目前在日常经济往来中，预约合同已经大量应用。实践中，当事人签订预约合同的原因通常可以分为两种：一种是主观未决事项，如当事人就待决事项的内容暂时无法达成一致，希望未来再予明确；一种是客观未决事项，即当事人存在某种事实、法律上的障碍暂时不能订立本约，履行本约的某种条件尚未具备或者履行本约的时间尚未到来等。